中梁百悦智佳急于上市，中梁控股有何难言之隐？
就当下的市场环境而言，物业公司赴港上市或不在最佳时期。
一个原因是房地产形势在今年下半年骤变，而市场消极情绪也波及到物业企业；再一个是随着大批物业企业集中上市，物业股的稀缺性已经下降，资本市场对其喜好度也大幅降低了。
比如11月10日上市的京城佳业，虽然身为物业公司上市潮熄火三个月后，第一个成功登陆港交所的企业，却并没有获得资本市场的青睐。上市第二天即股价大跌，如今仍处于跌破发行价的状态。
可即便是这种情形之下，仍有大批物业企业前赴后继地奔赴港交所，甚至有企业已经是二度递表了。
比如中梁控股旗下的中梁百悦智佳。
4月29日，中梁百悦智佳第一次在港交所递交招股书，半年之后，其招股书失效。
这还不到一个月时间，中梁百悦智佳开启了IPO二进宫。
如此迫切，必有原因。
急于上市，为中梁控股筹钱
首先还得从中梁百悦智佳的母公司——中梁控股说起。
今年下半年以来，房地产行业步入寒冬。尤其是自10月开始，多家房企因信用危机而接连爆雷。
这场危机迅速在行业内蔓延，房企陷入“人人自危”的局面。而为了自救，各家房企纷纷开启了回购美元债等行动来挽救市场信心。
有一家房企很有趣，堪称行业内的“回购之王”。
中梁控股，今年以来频频发布回购美元债的公告，前前后后多达二十余次。
不像其他房企，连本带利几亿美元一次回购完事儿，中梁控股属于是小额度、大批量操作。今天2000多万美元，明天1500多万美元，几天之后又是700万美元。。。仅10月以来，中梁控股就已8次回购美元债,累计回购金额1.1亿美元。
中梁控股此举，无非是希望源源不断地给予市场注入信心。可国际评级机构却并不买账。不久前，标普宣布将中梁控股的评级展望从“稳定”调整为“负面”。
标普之所以这么做，还是在“担心”中梁控股明年将要到期的债务。
据了解，中梁控股仅在2022年1月至8月之前，就有约12亿美元未偿美元债的到期。
今年以来，不少房企接连因为债务爆雷，有的是商票逾期，有的是美元债到期未偿还，有的是理财产品未兑付。
而除了明年美元债集中到期之外，中梁控股在另外两个方面同样暗藏危机。比如数月前，曾传出中梁控股商票到期、打八折才能兑付的消息；另有消息称，中梁控股通过信托自融400亿元，如果属实，这将是中梁控股的大麻烦。
减轻债务压力的有效方法，是抓销售促回款。但正如标普所说，中梁控股潜在的合同销售额下滑，将影响其未来6-12个月的现金生成，进而削弱其偿债能力。
如此看来，中梁百悦智佳急于上市，很重要的一个原因就是给母公司中梁控股补充些现金流。
毕竟巨额债务压身，只要能筹钱就行。
为上市煞费苦心，“副作用”不小
而就中梁百悦智佳而言，此次二度递表最大的不同，就是报表内的数据要明显优于第一次。
截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管规模为3320万平方米，较2020同期增长161.5%，较2020年末新增1311.7万平方米；签约建筑面积为7120万平方米，较2020年末的6030万平方米增加1090万平方米。
规模的高速增长，带动了中梁百悦智佳营收和净利润的大幅上升。
截至2021年6月30日，中梁百悦智佳实现营收6.63亿元，不仅较2020年同期的2.16亿元增长207.3%，还几乎与2020年全年持平。
净利润增速更胜一筹。中梁百悦智佳净利润由2018年的2660万元增加至2020年的8620万元，复合年增长率为79.9%。但在2021年上半年，中梁百悦智佳净利润为1.06亿元，较2020年同期的2590万元，同比增长307.7%。
而这一切，都源于中梁百悦智佳在上半年的收并购。
资料显示，2021年上半年，中梁百悦智佳共收购5家物业公司的股权，使得其规模增长不少。
今年以来，物业行业掀起了一场收并购浪潮。而中梁百悦智佳也如法炮制，既可以为第二次递表优化财务数据，又可以增厚自身实力，以免落入他人“虎口”。
而如果中梁百悦智佳此次上市成功，在为母公司中梁控股提供资金支持的同时，还可以继续通过资本市场的支持，来继续做大规模，称得上“一箭双雕”。
但中梁百悦智佳此举也是有“副作用”的，既使得其总负债从2020年末的5.27亿元，扩大一倍至2021年中的10.91亿元。
具体来看，今年上半年，中梁百悦智佳短期借款从无到有，新增4000万元；应计费用及其他应付款从2020年末的2.52亿元增加至4.22亿元，增长67.46%；流动负债特殊科目从2020年末的1.15亿元增加至4.53亿元，翻了近4倍。
而这种情况，同样在中梁控股身上发生过。为了追求规模和业绩高速扩张，中梁控股的负债也一路飙升，致使其现在为了解决债务问题而绞尽脑汁。
此外，随着市场热情的下降，物业企业的估值正从高位回落。而像中梁百悦智佳这样的中小规模物业企业，选择在这个节骨眼儿上市，显然不是最佳的选择。
上市得不到较好的估值，就无法取得很好的融资效果，而中梁百悦智佳还为了上市背上了较为沉重的债务包袱，恐怕是有点得不偿失。
稍有不慎，还就真的成了其他物业公司的“盘中餐”。
毕竟，中梁百悦智佳也就3000多万平方米的在管面积，在头部玩家的眼中，还真就是一碟小菜而已。
- 中梁控股(02772)