毛利率继续下降、少数股东损益占比大，招商局置地何至于此？

财报发布季已至，而能够“提前交卷”的，绝对都是优质房企。

像是越秀地产、招商局置地等，身为央企国企，财报肯定是差不了。

不过，仔细看来，招商局置地的2022年业绩，只能算是中规中矩，甚至其中多项指标，并不好看。

比如说毛利率，2022年招商局置地的毛利率仅为13.4%，较四五年前下降了20个百分点。

再说少数股东损益，2022年招商局置地这一指标是14亿元，足足比归母净利润多了10亿元。也就是说，招商局置地辛辛苦苦干了一年，结果绝大部分利润，都被少数股东拿去了。

以上两点，招商局置地要怪，就得怪其控股股东——招商蛇口。

毛利率持续下降的原因

资料显示，招商局置地前身为从事电子贸易业务的东力实业控股有限公司。

2012年4月，招商地产以1.99亿港元的代价收购东力实业，并于一年后注资近50亿元资产，希望借壳东力实业打造其融资平台。

而在2013年11月，东力实业正式更名为招商局置地，并从招商地产处获得11个项目公司资源，以此完成资产重组并重新上市。

到了2015年底，招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市。也就是说，此时的招商蛇口，成了招商局置地的控股股东。

这时，一个尴尬的情况就出现了，既两家上市公司都是搞房地产的，很容易产生同业竞争。

为了避免这一现象，招商蛇口和招商局置地签订不竞争契约，并于2019年重新订立该契约，完成地域划分。

而根据这一契约，招商局置地只能在佛山、广州、南京、句容、重庆、西安等地布局。

在这些区域，招商蛇口不会与招商局置地进行竞争。但相应的，招商局置地也不能进入招商蛇口布局的46个城市。

明眼人都看得出来，这实际上是对招商局置地产生了不小的限制。

被限制在这几个城市之后，招商局置地只能不惜一切代价拿地，进行深耕。在这种情况下，招商局置地必定与其他房企展开激烈的竞争，拿地成本被不断推高。

以2021年上半年为例，招商局置先是以14.44亿元的总价、在德信、卓越、绿城、金地、保利等房企中脱颖而出，竞得西安市西咸新区秦汉新城 一宗地块，楼面价9993元/平方米，溢价率高达156%。

在此之后的4月29日，招商局置地先以32.5亿元的总价、129.98%的溢价率、10460元/平方米的成交楼面价，拿下重庆西永一宗地块；再以3.25亿元、40.5%溢价率、12671元/平方米的楼面价，拿下彩云湖一宗地块。

如此高的拿地成本，势必会严重压缩招商局置地的利润空间，造成毛利率的不断下滑。

数据显示，2018年至2022年，招商局置地的毛利率分别为33.36%、32.54%、24.9%、18.49%、13.4%。也就是说，短短四五年时间，招商局置地的毛利率已经下降20个百分点。

在此期间，招商局置地屡次以“毛利率较低项目占比高”这一说辞，来作为整体毛利率下滑的理由。

这不是废话吗？拿地溢价率如此之高，这些项目的毛利率怎么可能会高？不赔钱就不错了。

而随着其2021年之后的项目陆续结转，可以肯定的是，招商局置地的毛利率将继续承压。

由此看来，那一纸与招商蛇口签订的不竞争契约，多少得负些责任。

少数股东损益占比大的背后

除了毛利率下降之外，招商局置地还得忍受来自公司股东的另一种不满：怎么辛辛苦苦干了一年，绝大部分利润却给了少数股东。

根据财报显示，2022年招商局置地的少数股东损益为14亿元，而归母净利润仅为3.30亿元。两者整整差了，10亿元。

之所以出现这一情况，主要归因于招商局置地的所有者权益构成。

财报显示，2022年招商局置地的少数股东权益为228.6亿元，是其母公司股东权益——98.63亿元，2.3倍。

如此看来，招商局置地的利润分配，也是合理的。

事实上，近几年以来，招商局置地的少数股东损益，几乎都占到了公司净利润的大头。

之所以出现这一情况，还是要从招商蛇口说起。

上文提到，招商地产曾向招商局置地注入11个项目公司，以此来帮助招商局置地完成资产重组并重新上市。

不过，注入招商局置地的多个项目公司，体量虽大但股权未达控股比例。

比如在其中的4个项目公司中，其少数股东权益为61.3亿元，而母公司股东权益则为52.2亿元。

这就使得招商局置地在成立之初的2013年，便已累计了62.4亿元的少数股东权益，算是为此后少数股东权益的飙升，奠定下了基础。

在此之后，招商局置地便开启了低权益合作开发的模式。

而这么做的原因，一是招商局置地想借助合作开发来快速扩大规模，再者还是与那一份不竞争契约有关。

根据契约，招商局置地被限制在佛山、广州、南京、句容、重庆、西安等地，而在这些城市之中，广州、重庆、南京等地，土地价格在国内都是居前的。

试想一下，招商局置地要想在这些城市深耕，就得不断拿地。而动则十几亿元、甚至几十亿元的拿地价格，对于账面资金在2017年还仅为51亿元、2022年也不过122亿元的招商局置地而言，并不友好。

在这种背景之下，合作开发成了招商局置地必然的选择。

而在2017年，招商局置地的少数股东权益已经高达143.6亿元，近两倍于74.1亿元的母公司股东权益。到了2022年，招商局置地的少数股东权益为228.6亿元，母公司股东权益微增至98.63亿元，两者之比是2.3倍。

同样是在2017年，招商局置地的少数股东损益为13.0亿元，占当期净利润的44.3%。而在2022年，其少数股东权益为14亿元，占当期净利润约81%。

招商局置地赚的钱，全被少数股东占了大头。而身为其控股股东的招商蛇口，难逃责任。