OPPO宣布关闭芯片子公司，为何这个基金暴跌10%？

这两天最吸睛的新闻，是手机厂商OPPO，宣布关停旗下的芯片设计公司，哲库科技（ZEKU），这涉及到3000多人的再就业，以及前期100多亿投入打了水漂。

有应届大学生发帖子，说刚到岗第二天，结果，公司没了。

不过这批大学生还不算最惨的，毕竟听说还是有N+3的赔偿方案，或者加入OPPO的其他部门，去东莞发展。

其实最惨的之一，是ZEKU的未来房东，也就是华安张江光大REIT，或者说这只REIT背后的机构和个人投资者。

今天这只产品暴跌-6.22%（盘中最低-8.41%），下图，算上12号ZEKU公布解散当天，下跌的-3.18%，两天合计下跌近-10%，相当于吃了一个跌停了。

给大家简单讲讲这背后的逻辑。

华安张江光大REIT（上交所代码508000.SH），全称是，华安-张江光大园-封闭式-基础设施-证券投资基金（破折号，代表断句），也就是华安作为管理人的，底层资产是张江光大园的，封闭式（不能赎回，只能在交易所二级市场买卖），REIT基金。         

REIT的英文全称是，Real Estate Investment Trust，也就是房地产投资信托基金。

我们说的直白一点（不太严谨），华安张江光大REIT的本质，你可以这么理解，其实就是「收租」的。

比如原先一栋楼是A公司所有，华安张江光大REIT作为一个公募产品发行，从机构、个人投资者地方拿了钱之后，从A地方把楼买下来（受让），然后靠经营这栋楼，产生的租金，作为REIT产品的增值和收益来源。

买了华安张江光大REIT的机构、个人投资者，可以定期获得REIT的分红收益（收了租金，扣掉经营成本，作为分红款发掉），因为REIT在交易所上市交易（募集资金的时候，是场外发行，代码是508000.OF，上市交易后代码是508000.SH），所以投资者的退出机制，是在交易所买卖份额，而不是场外赎回。

华安张江光大REIT是2021年6月成立的产品。

他和ZEKU的渊源，来自于，REIT的另一个关键词——「扩募」。

给大家普及一下，下图，目前基金公司里发过REIT的，一共就17家基金公司。

很多头部的，都没发过。这主要是因为，REIT，是一项完完全全「资产驱动」的品种，得先有优质资产（地产物业、基础设施项目等），且人家愿意受让给你，再去申报产品、立项募资。

所以券商系、地方国资系的基金公司，这种股东方掌握了投行资源的，才有机会切入这个赛道。比如华安基金，就是国君下面的券商系基金公司，且华安的股东还有上海国资。

另外一点，REIT的成本很高，需要有固定的成编制的团队，完善的独立系统，等等，运营成本据说一年就得上千万，所以如果没有源源不断的项目资源，就不用去趟这趟水了。

对基金公司来说，一方面需要背靠股东方，不断去寻找新的资产项目；

另一方面，就是对于已经发起的项目，要争取做「扩募」，就是把类似的资产受让过来，装到已经成立的老的REIT产品里去，然后场外再从个人、机构投资者地方把钱募过来，从而做大规模。

今年3月底，证监会批了首批的四单公募REIT「扩募」项目，这是监管对于REIT常态化发行的重要举措。

其中，就包括，华安的张江光大REIT项目。

张江光大REIT，扩募的资金，拟购入项目为，位于张江科学城内的张润大厦，项目建筑面积6.05万平方米。

而OPPO底下的ZEKU，就是张润大厦的最大租户：张润大厦一共有16家租户，其中ZEKU租了1.9万平米，占比46%左右，也就是这栋楼，差不多一半的租金收入，是靠ZEKU提供的。

投资者在场内交易华安张江光大REIT，有两个逻辑：

一是觉得REIT里现有的资产会继续保值增值，租金收入会逐年提高，跑赢通胀，这属于交易现有的资产质量；

二是觉得REIT的运作团队，能找到更优质的资产（出租率更高、租金收入更高、增速更快），装入到REIT里去，从而提高整体REIT的资产质量，这属于交易未来的边际优化预期。

我们以华安张江光大REIT项目为例，大家看这个资产质量的好坏，取决于出租率、租金水平、租金增长率这几个指标。

华安张江光大REIT的原始项目，底层资产是「张江光大园」，平均租金是5.47元/平米/每天，租金增长率是3%（过往算下来的每年平均涨幅），出租率是92.6%（空置率不到8%）。

华安张江光大REIT的扩募项目，底层资产是「张润大厦」，平均租金是5.89元/平米/每天，租金增长率是3.5%（过往算下来的每年平均涨幅），出租率是95.53%（空置率不到4%）。

你比较一下，就会觉得：

做「张润大厦」的房东，比做「张江光大园」的房东好啊！租金更高，未来增长率更高，出租率也更高。

所以，如果REIT运作方，能把「张润大厦」这个资产装进来，其实就是把一个创新班的学霸引入了普通班，可以提高普通班的整体升学率。

那么，REIT的二级市场交易价格，应该要涨才对，毕竟，REIT和股票一样，其实涨的都是对未来的预期。

但是，如今，ZEKU直接说公司不干了。那对于「张润大厦」这个项目来说，就麻烦了。

因为它租的面积占比接近46%，你这个大厦能不能在ZEKU租金合约到期之前，把这部分面积都租出去？租金价格会不会下调？

举个类似的例子，现在你住的小区，有一半的房子都挂了卖盘，那小区的房价能不跌？

所以，其实这里，就要提示一个REIT的风险：

这两年，REIT项目往往供不应求，发行阶段，渠道热捧，机构追逐，认购的获配比例极低，上市之后二级市场价格又疯涨。

本质上，是大家觉得第一批拿出来的REIT项目，都是最优质、最硬的资产，未来现金流都很好，既然个人买不起一栋楼，那大家合伙一起把楼买下来，收收租金，也是蛮好的。

但这里的风险点在于。

第一，底层资产挂钩商业地产、工业地产的项目，其实和经济基本面的周期性还是高度挂钩的，当前基本面恢复的比较弱，企业扩产能的意愿很弱，很多企业恨不得可能两个员工拼一个工位，那么从REIT项目「收租」的角度来看，出租率、租金增长率、单位租金价格其实都不会太好；

第二，REIT是二级交易的品种，交易的是预期，你买进来可能是当分红型产品买的，但它的波动率不一定比其他品种低多少，至少波动率肯定比债券高，因为债券产品是有到期收益率的，而REIT项目底层资产的未来收益、变现能力，有很大的不确定性，表舅举个极端的例子，像哈尔滨那个小区一样，有个把承重墙敲了，这楼是不是就毁了，没地方说理去。

最后，再多说一句，ZEKU的事情。

OPPO叫停ZEKU的项目，除了猜测的zz风险、制cai风险外，本质上，还是针对经济周期做出的决策，因为，手机出货量太差了，IDC数据显示，2022年，全球智能手机出货量同比下滑了11.3%，OPPO的出货量为1.033亿台，同比下滑了22.7%，降幅仅小于vivo的22.8%。

一方面OPPO自己烧不起，另一方面，芯片的下游，手机的换机需求又是收缩的。

所以，投资，还是尽量投资总需求可以持续扩张的赛道。

比如，今天继续大幅反弹的新能源板块，大部分人都是有信仰的，因为即使全球汽车需求停止增长或者下滑，新能源车的渗透率肯定会持续上升，新能源车的总销量一定是上行的。

所以，之前有提到，投资新能源的最佳板块，还是电池，因为在总需求扩张的领域，虽然你不清楚哪个车企能够脱颖而出（即使有的车企新能源车卖的好，但传统燃油车可能也会变成车企整体发展的负贡献项，而有些车企，比如韩国起亚这种，已经在中国快歇菜了），但是对电池的总需求一定是跟随扩张的，而电池厂商的头部格局已经固化了。

所以这轮碳酸锂价格止跌反弹后，今天天齐锂业涨停，像电池ETF（159755）这种品种，也已经连续反弹了，今天反弹+3.35%，从底部上来10+%了。

$电池ETF(SZ159755)$$华安张江光大REIT(SH508000)$

全文完。