基础设施公募REITs行业周报——保租房REITs市值高涨，新产业园REITs计日可待

重点事件点评：上交所项目申报情况中，多个项目状态更新。华泰紫金江苏交控高速公路REIT于9月6日更新反馈稿，状态仍为“已反馈”， 中金安徽交控高速公路REIT于9月6日更新为“已受理”； 多地启动基础设施REITs申报工作。9月5日，中国大唐集团有限公司基础设施公 募REITs项目计划管理人和权益型类REITs项目承销团公开，30亿规模清洁能源基础设施公募REITs启动。9月10日，许昌建安公司发布选聘 ABS及公募REITs服务机构项目竞争性磋商公告，河南省两单基础设施公募REITs启动筹备发行工作；据上交所公告，两单基础设施REITs发 布询价公告及募集说明书。首支标准厂房产业园REITs——国泰君安临港创新智造产业园，发布询价公告，询价区间为3.614元/份-4.343元/ 份。国泰君安东久新经济产业园发布询价公告，询价区间为2.724元/份-3.137元/份；华夏合肥高新REIT，发布基金份额发售公告。基金 的份额发售价格为2.190元/份；广东省两次会议中提到使用REITs等工具，激发民间投资活力，促进园区招商引资，打造特色产业园； 北京市、海南省本周均提到要引导多主体投资建设保障租赁住房及其他项目建设运营。

REITs量价表现：本周REITs整体上涨，交易活跃度有所下降。本周REITs整体平均涨跌幅上涨3.82% ；其中，保障性租赁住房板块上涨 35.21%，生态环保板块下跌0.31%，交通基础设施板块上涨0.06%且本周表现分化，仓储物流板块上涨4.28%，园区基础设施板块上涨 1.68%，能源基础设施板块上涨2.87%。本周17支REITs中，红土深圳安居REIT涨幅最大（+37.96%），华夏越秀高速REIT跌幅最大（- 1.13%）。本周交易活跃度有所下降，主要原因是保障房租赁REITs交易频率于发行第二周正常下降。整体成交额环比下降34.2%，换手率较 上周下降2.04pct；单支REIT层面，本周中金普洛斯REIT成交额最大，为1.70元；红土深圳安居REIT日均换手率最大，为2.19%。

估值及收益率：在各REITs板块中，交通基础设施板块估值收益率最高，在4.23%-7.44%范围；能源基础设施板块估值收益率较低，鹏华深 圳能源为0.62%。富国首创水务（1.50）、鹏华深圳能源（1.51）、华夏北京保障房（1.47）、红土深圳安居（1.47）、红土盐田港（1.45） PV乘数较高，可能存在估值较高的风险。

投资建议：持续关注保障性租赁住房REITs交易表现及新REITs发行情况。红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、北京保障房REIT开盘涨 停，受到投资者大力追捧，本周上市以来涨幅均超过30%，可继续关注其保租房REITs市场表现，但也要注意溢价风险；关注鹏华深圳能源 REIT。该产品自上市以来表现优异、交易活跃，本周上涨2.87%，自上市上涨41.71%，本周成交额占总成交额的10.1%，可持续关注。关 注REITs新产品投资机会，本周多地数次表态支持REITs发行，数支REITs发行准备中，建议持续跟进以捕捉打新机会。

风险提示：疫情等导致底层资产经营不及预期；相关支持政策落地不及预期；数据统计测算偏差。

政策动态：

9月5日，北京住房和城乡建设委员会发布《北京市“十四五”时期住房保障规划》，提到坚持改革创新，落实土地、财税、金融等政策支持，发 挥市场机制作用，引导多主体投资建设筹集保障性租赁住房；

9月5日，广东省人民政府办公厅发布《广东省进一步促进工业经济平稳增长若干措施》，鼓励符合条件的工业园区开展基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）试点，加快培育一批特色产业园，擦亮区域产业“金字招牌”，促进园区招商引资；

9月7日，海南省召开政府常务会议，讨论《海南省进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施方案(送审稿)》，其指出，要善用PPP模式、REITs等 方式引入社会资本参与项目建设运营；

9月7日，贵州市市局规划科、财务审计科召开座谈会，明确协助市发改委推进绥遵高速公路申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；

9月9日，广东省召开政府常务会议，会议指出，要全力抓好促投资工作，用好REITs等工具，采取针对性措施激发民间投资活力。

市场动态：

9月5日，中国大唐集团有限公司基础设施公募REITs项目计划管理人和权益型类REITs项目承销团公开，30亿规模清洁能源基础设施公募REITs启动；

9月6日，华泰紫金江苏交控高速公路REIT状态更新为“已反馈”，中金安徽交控高速公路REIT状态更新为“已受理”；

9月7日，首支标准厂房产业园REITs——国泰君安临港创新智造产业园，发布询价公告，询价区间为3.614元/份-4.343元每份。

9月9日，国泰君安东久新经济产业园发布询价公告，询价区间为2.724元/份-3.137元每份。基金初始战略配售份额3.25亿份，战略配售占比65%；

9月10日，华夏合肥高新REIT，发布基金份额发售公告，本基金的份额发售价格为 2.190 元/份，发售的基金份额总额为7.00亿份，预计募集资金 总额为15.33亿元。初始战略配售基金份额数量为 4.55 亿份，占发售份额总数的比例为 65%。

9月10日，许昌建安投资集团有限公司发布了“选聘资产证券化及基础设施领域不动产投资信托基金 （ABS及公募REITs）服务机构项目竞争性磋 商公告”，河南省有两单基础设施公募REITs启动筹备发行工作。

本周政策及市场动态

本周REITs量价走势分析——市场价格表现

• 本周REITs整体平均涨跌幅为+3.82%，上市至今平均涨跌幅为28.65%。

• 六个REITs板块中，本周保障性租赁住房板块表现最好，上涨35.21%；生态环保板块表现落后，下跌0.31%。

• 本周上证指数上涨2.42%、深证成指上涨1.41%，创业板指上升0.57%，恒生指数下跌1.20%，沪深300上涨1.24%，科创50上涨0.79%， 基金指数上涨1.00%，中证全债上涨0.09%，国债指数上涨0.13%，中证转债上涨1.65%。

• 本周17支REITs中，12支上涨，5支下跌；其中表现前3的REITs为：红土深圳安居（+37.96%）、华夏北京保障房（+35.54%）、中金厦 门安居（+31.88%）。

• 自上市以来，16支REITs均上涨，仅平安广州广河下跌；其中，红土盐田港、建信中关村、华安张江光大涨幅最大。

本周REITs量价走势分析——交易指标情况

本周REITs无新发行，交易活跃度较上周降低，为正常现象。从成交额来看，整体成交额较上周下跌34.2%；其中，仓储物流板块表现最佳； 保障性租赁住房板块成交额下跌最多，较上周环比下降76.9%，其主要原因为上周保障租赁住房REITs新发，本周正常回落。从换手率来看， 整体日均换手率较上周降低2.04pct；其中，能源基础设施板块日均换手率最高（1.79%），仓储物流板块日均换手率最低（0.45%）。

本周交通基础设施板块成交额占整体REITs成交额比重最高，达到32.5%，生态环保板块成交额占比最小，为9.2%。

本周各REITs交易情况中，从成交额来看，中金普洛斯成交额最大，为1.70亿元；中航首钢绿能成交额最小，为0.13亿元；从日均换手率 来看，红土深圳安居日均换手率最高，达2.19%；浙商沪杭甬最低，为0.25%。

近30日REITs交易情况中，华夏中国交建成交额最大，为7.62亿元；中航首钢绿能成交额最小，为0.86亿元。

本周REITs估值及收益率情况

各REITs收益率估值在0.62%到7.44%之间。其中表现前3的REITs为： 平安广州广河（7.44%）、华夏中国交建（7.36%）、浙商沪杭甬 （5.42%）；鹏华深圳能源、富国首创水务、华安张江光大估值收益率低于1.80%，分别为0.62%、1.65%和1.78%。

PV乘数方面，各REITs整体在0.83到1.51之间。其中，富国首创水务（1.50）、鹏华深圳能源（1.51）、华夏北京保障房（1.47）、红土 深圳安居（1.47）估值偏高；平安广州广河（0.83）、华夏中国交建（0.92）估值偏低。

主要申报项目审批进展

根据上交所及深交所公开信息，当前5支REITs项目正在进行申报，主要涉及产业园区、交通基础设施类别项目。

本周状态变更：华泰紫金江苏交控高速公路REIT于9月6日更新反馈稿。中金安徽交控高速公路REIT于9月6日更新为“已受理”。

三支保租房REITs第二周表现

8月31日，三支保障性租赁住房REITs正式上市交易，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT开盘便一字板涨停，中金厦门安居REIT也 只是短暂打开涨停板，5分钟后彻底封涨停直至收盘。截至当日收盘，中金厦门安居、华夏北京保障房、红土深圳安居收盘价为3.380元、 3.263元、3.229元，成交量为3,359万份、1,905万份和1,656万份，成交额为1.13亿元、0.62亿元和0.53亿元。截至9月9日数据，三支保障 性租赁住房REITs上市以来涨幅均超过30%，其中红土深圳安居REITs涨幅最高，达到+37.96%。

随着二级市场价格不断上升，三支保租房REITs纷纷发布溢价风险公告，截至9月9日，以收盘价为例，三支REITs今年预测分派率均下降 1pct左右。