美国房地产的三个月

如果想要知道滞胀是什么样子，请去看一看美国今年三月的房地产市场。 停滞不前的实际完工房屋数量，渴望给自己安个家的购房人，今天犹豫明天就涨的房价。

根据 Case-Shiller 美国全国房价指数，2022年美国的平均房价达到约35万美元，较2021年上涨了18.8% ，与过去十年相比平均房价上涨了88%，比二十年前上涨了125%。 经季节性调整后，自2018年8月以来，单户住宅的竣工量一直保持不变，待售新房和现有房屋的库存量创历史新低。

高昂的价格，停滞的产出。 春天来了，但美国房地产市场进入滞胀。

今年三月，有两条出路可以缓解「滞涨」的现状。 一是把房子造出来：改善供应链状态，提高住宅建筑市场的车库门、橱柜和窗户等原材料的供应，降低建筑成本。 一是降低消费者欲望：限制信贷或提高抵押贷款利率以减少购房需求，从而控制房价。

这两条路对于美国来说，都是一个不小的挑战。从供应链角度来看，俄乌冲突和上海疫情使得原本脆弱的供应链系统雪上加霜。 从需求的角度上来看，将利率提高到足以削弱房地产市场的水平将使美国其他经济体首先陷入衰退。 在目前来说，美国没有一个可以在冷却住房需求的同时不影响其他行业正常运转的政策工具。毕竟，2008年信贷泡沫的高峰期，房地产市场是美国经济中最脆弱的部分。

当时，美联储不是没想过加息抑制通胀，但这不是一笔划算的经济账。 众所周知，房价不会直接影响消费者价格通胀的计算，尽管房价上涨导致租金上涨的程度会产生影响。更大的影响可能是对中产阶级房主的财富效应。 65%的美国家庭拥有自己的房屋。股票和债券主要由富人持有，但中产阶级拥有财富的是房屋净值。在2022年初，财富量正在蓬勃发展。2021年每个季度都增加了超过一万亿美元。在2000年中期房地产繁荣的高峰期，这个数字是每季度4500亿美元。

中产阶级家庭可以利用这些财富来推高他们在其他商品和服务上的支出，这可能会导致更高的通货膨胀。 由于通货膨胀降低了他们收入的购买力，更高的利率提高了借贷成本，而这借贷成本支撑起了中产阶级家庭平时买买买的信心。

这就是三月份美国房地产的故事：成本膨胀和供应链无法满足购房需求，低抵押贷款利率助长美国消费者的购房意愿。

今天，这个故事发生了变化。 从有钱买不到，变成了没钱不想买。美联储迎来了史上最强的加息，供应链终于赶上了需求。 赶上需求是因为更高的抵押贷款利率降低了买房人的购买欲。

房地产开发商感受到了加息所带来的痛苦。他们不得不拿出去年创纪录的利润的一部分让利，改善潜在房主的负担能力。 周二，住宅地块开发公司（卖地公司）Forestar Group表示，公司将降低了下一季度对地块的指导交付，因为现在房屋建筑商将尝试在单个地块上调整盖房密度和面积。 周四，Forestar的主要客户美国最大的房屋建筑商DR Horton表示，由于买家兴趣减弱，公司已经放慢了本季度房屋开工的步伐。4月至6月期间，单户住宅开工率下降了16%，目前处于两年来的最低水平。

过去几年，美国房地产负担能力危机与三个因素有关：房屋建筑商必须承受的极端成本压力、购房者的高需求和房屋低供应。这导致创纪录的房屋建筑商利润率，以及美联储抵押贷款利率飙升。

对于一个因供应限制而一直在应对成本高涨的行业来说，减少房屋建筑商的需求是使市场恢复平衡的最快方式。 现在，这个行业有空间在未来几个月以健康的方式进行一些调整。 房地产市场供应链比以往更加松弛，通货膨胀收瘪使得人们将财富释放在更多的领域去消费。 一切都在慢慢变好。