公募REITs走下神坛，回归朴实

公募REITs还差1个月将会迎来上市两周年，期间经历了市场的热炒，也经历了某些类型项目的长期折价，经过近两年的观察，我们在此时点简单分析一下公募REITs当前所处的阶段和未来机会。

1.当前与公募REITs相关的新闻

香港与内地互联互通品种有望新增公募REITs，如果两地市场的REITs项目可以互联互通，那么内地投资者可选的标的将会增加，也会进一步压缩同质化严重且缺乏核心竞争力的项目的估值水平（溢价率）；

监管部门对高速公路类和产业园区类REITs项目给出新的信息披露指引。这有利于内地公募REITs更加规范化，因为之前公募REITs的信息披露更多是看齐公募基金的，实际上海外多是接近股票的标准。

首批公募REITs扩募将于近期上会。这对内地公募REITs发展来说是里程碑事件，后续可关注扩募的具体操作方式，是否保护中小投资者，是否有利于提升REITs产品的投资价值；

公募REITs项目有望纳入商业基础设施，比如商场类资产。这类资产在海外市场上占比不小，内地还是首次。基础设施的内涵在扩展，有望带来更加丰富的资产类型，但是，商场属于线下消费场景，近年来的运营情况整体并不理想，需要更好地甄别；

今年产业园区类项目的运营情况整体不佳。最近，著名手机品牌旗下的芯片公司宣布解散，由于这家公司正好租用了某产业园区REITs的办公楼，这个产业园区的出租率将直接受到冲击。另外，从产业园区类REITs一季报的经营情况看，出租率、租金水平整体都有所下降。

2.公募REITs的整体行情如何？

3.各类公募REITs的整体溢价率情况

上图可以看出，截止5月17日，溢价率水平最好的还是园区类REITs，其次是仓储物流和环保能源类REITs，而保障房类REITs普遍只有个位数溢价率，溢价率最低的是高速公路类REITs，很少有正溢价率的项目，负两位数溢价率的都有多个。
上图是将5大类公募REITs的平均溢价率进行分别统计，画在一张图上，可以看到，虽然这不是行情走势而是溢价率走势，但却与中证REITS(收盘)指数的走势高度相似。几乎所有品种都在消化前期的高估值。

4.对几类公募REITs接下来行情的看法

整体来说，虽然公募REITs属于高分红资产，但是如果只看分红不看估值是远远不够的，如果用股票的估值方式看，那么现在的公募REITs并不具有多高的性价比，这也是这类资产”蹭“不上”中特估“行情的重要原因。

高速公路类项目，基于前期跌幅较大、目前估值水平较低（不知道是否会更低）、经济弱复苏下相对刚需的出行需求恢复相对较好等原因，我们认为高速公路具有从前两年的黑馍馍变香饽饽的可能性。但是，这仍然需要对具体项目进行细致分析，因为不同项目之间的禀赋差异较大。

保障房类项目，本身具有较多的公益属性，作为投资品种其实并不具有较好的弹性，定位有点像REITs中的”银行股“。

环保能源项目，这其实是环保和新能源两个类型，环保类项目上游多是工业，受工业产能开工率影响；而新能源类项目由于具有替代传统能源的潜质，发展前景较好，目前两只新能源REITs的溢价率都较低，或许跟发行是否估值较高有关；

产业园区类项目，如前文所说，今年的经济环境下，这类项目的压力是比较大的，因此，杀估值也是比较猛的，哪怕跌了不少，目前的平均溢价率还有15%+，不妨再等等看。

仓储物流类项目，我们一只认为这类项目是比较优质的，特别是做国内物流需求相关以及与一带一路相关物流需求相关的项目，业绩受海外经济衰退的影响会更弱。但是，这类项目目前的估值还是太贵了。

$平安广州广河REIT(SZ180201)$$浙商沪杭甬REIT(SH508001)$$华夏越秀高速REIT(SZ180202)$