限制赎回！黑石9000亿地产基金被挤兑？

当地时间12月7日，黑石集团(Blackstone)首席执行官苏世民首次回应了公司房地产信托基金产品的兑付危机。当天，在高盛召开的一次行业会议上，苏世民否认该公司的房地产投资基金Breit(黑石房地产收益信托)遭遇过度赎回危机。该基金上周限制了赎回规模，因为投资者的赎回请求已经超过了月度和季度限额。

苏世民认为，说“BREIT的赎回意味着产品有问题”是错误的。他强调，这不是一个有日常流动性的共同基金，它的资产是房地产。

苏世民说，BREIT收到的相当多的赎回请求来自亚洲。亚洲的投资者倾向于通过融资来扩大头寸，但今年早些时候，当市场恶化时，这些投资者需要筹集现金来满足保证金要求，因此他们选择赎回自己的基金份额。

此外，受投资者持续赎回传闻影响，黑石股价近期表现逊于大盘，自上月高点至今已下跌逾20%。

黑石地产投资基金BREIT是什么？

黑石集团在2017年推出了BREIT，这是市场上最大的私人房地产基金之一。在美国主要投资商业地产，在较小程度上投资房地产债权投资。公开资料显示，目前，该基金总规模为1250亿美元(约合人民币9000亿元)，净资产为690亿美元(约合人民币4800亿元)。投资组合涵盖房屋租赁、工业、数据中心等。

过去三年，BREIT的I类份额年化回报为15.5%，今年回报为9.3%。基金的优异表现也使得基金规模快速增长，为黑石带来丰厚的收益。据黑石最新财报显示，该基金给黑石集团带来的手续费收入占整个集团收入的五分之一。

布雷特投资组合

但今年10月，BREIT收到了高达18亿美元的赎回请求，约为其净资产的2.7%，11月收到的赎回请求也超过了每月的赎回上限。迫于赎回压力，黑石集团不得不限制投资者的赎回规模。限制后，基金相关投资者一季度只能赎回5%的份额，当月只能赎回2%的份额。12月份，投资者只允许赎回相当于基金0.3%的净资产。这也引发了投资者对该公司流动性危机的担忧。

为应对该基金的赎回，黑石正紧急计划出售拉斯维加斯赌场等房地产项目，并计划出售其在两家赌场50%的股份，估值约为13亿美元。

此外，有分析认为，投资者急于赎回的原因是对BREIT的实际价值产生怀疑。在美国房地产市场低迷的背景下，BREIT今年迄今的回报率仍高达9%。尽管黑石将BREIT的高回报率解释为公寓和工业地产租金上涨的结果，但投资者仍然不买账。

美国房地产信托基金面临危机。

BREIT并不是唯一陷入危机的房地产信托基金。喜达屋资本(Starwood Capital)旗下规模仅次于BREIT的房地产投资信托基金(SREIT)也在投资者的基金赎回请求超过每月限额后，于11月开始限制赎回。

和BREIT一样，SREIT允许投资者每月赎回资产净值的2%，每季度赎回金额为5%。SREIT的规模达到146亿美元，管理该基金的喜达屋资本总资产超过1250亿美元。与BREIT类似，今年SREIT的投资回报也很可观，截至10月的SREIT年初至今回报率为10.2%。

SREIT和BREIT的资产组合和费用结构相似，SREIT的大部分资产是公寓楼和仓库。是近年来REIT行业最强的两只基金。

分析认为，房地产信托投资基金的优异表现是建立在美国房地产市场近两年疯狂上涨的基础上的。根据标准普尔CoreLogicCase-Shiller全国房价指数，从2020年3月到2022年6月，美国房价上涨了惊人的42%。

但在美联储年初开始疯狂加息后，美国房地产的泡沫正逐渐破灭。美国30年期固定抵押贷款平均利率从2.98%飙升至7.1%，自2002年以来首次超过7%，严重影响了购房者的需求。

根据抵押贷款银行家协会的数据，抵押贷款购买申请数量同比下降41%。实际上，购房申请数量比2008年金融危机时还要少。需求锐减，全美房价量价齐跌。美国最新公布的房价数据显示，9月份20个城市房价下跌1.2%，为连续第三个月下跌。

此外，美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示，10月美国成屋销售总数录得年化443万户，为2011年12月以来最低，环比减少5.9%，为连续第九个月下滑，为有史以来最长连跌，连跌幅度甚至超过2008年次贷危机。

越来越多的华尔街组织警告说，美国房地产市场的泡沫将更快破裂。其中，毕马威首席经济学家DianeSwonk预测，2023年美国房价将下跌15%；摩根士丹利认为，美国房价的调整才刚刚开始。凯斯-席勒全国房价指数将在2023年同比下降4%。从2022年6月到2024年底，美国房价将从峰值下跌10%左右。

与此同时，美国大多数房地产投资信托公司的共识是，美国的房地产市场正在明显放缓。越来越多的投资者认为，由于房价尚未下跌，房地产投资信托基金和房地产行业将面临进一步下跌。