20%毛利润“罗生门” 是什么让万达如此紧张

2021年开春，许久未有上海项目在售的万达，重新回到了公众视野当中。

日前，上海网上房地产公布33个楼盘的过会价格，其中就包括临港纯新盘万达钻石湾（备案名：万达观湖轩），规划724套住宅将一次性推出，备案均价32530元/。

本站也在上周发出过相关的探盘报道。据现场工作人员介绍，万达钻石湾收集到的具有3.1人才证客户已经超过1000组。言下之意，只有724套可售房源的万达钻石湾，不出意外将以首次开盘即售罄来收官。

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不过，抢房大战还没开始，

项目相关负责人和某自媒体人

却在“万达临港双项目媒体沟通群”里

（以下简称万达媒体群）

“隔空掐架”，双方争议的焦点

是项目“毛利率达20%”。

该文称，在新公示的开盘预告项目中，万达钻石湾32530元/的备案价较其保本售价高出约20%。而万达在拿地溢价率高达53.12%的情况下，仍然获得了约20%的毛利润率，这是其他楼盘望尘莫及的。此文一出，万达媒体群炸开了锅，涉事双方对话一度充满“火药味”。

究竟万达钻石湾项目的毛利率有多少，凤凰网房产上海站也较真一次，请教了业内专家，请他帮我们算一算账（以下仅为估算，具体以开发商公示数据为准）。

首先上公式：

毛利率=（销售总额-税前总成本）/税前总成本

1、 销售总额

根据地块初始信息，以及此次公开的销售均价，不难算出，724套可售房源的货值约为22.86亿元，696个地下车位，按12万一个算，货值约为8352万元，总货值约23.7亿元。

2、 税前总成本

拿地费用：123940.00万元

开发、建安成本约5亿元

营销费用、管理费用、财务费则以货值的8%来估算

经计算，税前总成本约为19.3亿元

综上，该项目的毛利率=4.4/19.3≈22.8%，与此前自媒体人推算的20%较为接近。

对此，业内人士表示，由于近年来上海限价严格，这样的利润率属于中上水准。

这场“闹剧”到这里还没算完，紧接着，万达方面在媒体群发布紧急通告，希望媒体同仁在项目开启认购前后尽量不发布任何关于万达钻石湾的内容。

并强调“如果实在要推送，还请先发我审阅一下”。

这样的做法，也令不少媒体人感到“不舒服”。

的确，新项目入市就“日光”，本是件喜闻乐见的事情，万达如此做法，反倒显得有些“小气”，背后是否有隐情也值得深思。

本站也将持续关注万达钻石湾的项目进展，钻石湾的品质是否坚如“钻石”，让我们拭目以待。