中国恒大公布3113亿重大重组进展！

12月21日凌晨，恒大发布重磅公告，涉及保交楼、新能源汽车销售、财务数据、境内外债务重组进展、恒大物业独立调查、清盘呈请共6方面的最新消息。

康哥将重点分析一下对恒大未来重组至关重要的两个方面，分别是：保交楼和新能源汽车销售，并就恒大事件的大结局猜想进行分析。

01 恒大2022年预计总回款3113亿！

根据公告，2022年1月至11月，恒大涉及631个已售和未交付项目基本复工，累计交付约25.6万套，交付总建筑面积2871万平；实现合约销售金额291.24亿元，合约销售面积351.62万平。

解读：

1、这里公告涉及至两点：保交楼及合同销售额。

2、先看一下保交楼数据：恒大保交楼的至今已完成交付25.6万套，涉及建筑面积约2871万m，结合12月2日恒大的公告，预计年内将完成30万套的保交楼，2022年保交楼涉及的总建筑面积约3364万m。

对于2022年30万套的保交楼目标以及已交付25.6万套究竟在行业内处于一个什么水平？

（1）、根据公开信息显示，作为2022年TOP1房企、同样以高杠杆、高周转且至今未暴雷的碧桂园全年预计完成保交楼70万套；

（2）、我们再来对比一下比恒大晚暴雷8个月且同样属于TOP5的融创的保交楼数据，1-10月，融创累计保交楼交付约14万套；

结合其它房企的保交楼数据，2022年恒大的保交楼数据在全市场排名前三是跑不掉的，这远远超过市场预期。结合恒大在2022年前11月的平均销售单价披露的最新销售单价8282元/平，2022年全年恒大因保交楼回笼包括受限的预售现金总计2786亿元。

3、再看一下恒大2022年的销售数据。前11个月累计销售291亿元，扣除前三个月因信任危机挂零的销售业绩，这291亿的业绩实际是4-11月这8个月完成的，平摊下来月均销售额36.3亿元。如果换算成全年业绩的话，则是435亿。

同样，这个销售数据在行业中处于一个什么水平？

根据中指数据发布的2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜，这个销售数据可以排在TOP50里，仅次于龙光集团。

4、通过上述分析，预计恒大全年回款总额约3113亿，其中：保交楼回款2786亿，销售回款327亿。这对于缓解恒大自身的流动性以及所涉及上、下游产业链关联方的流动性方面有积极的作用。

很多人看到这有一个疑问，就是虽然2022年保交楼数据不错，但是是否可以在2023年延续今年的良好势头继续保持甚至更好地推进？

笔者认为问题不大，原因有三：

其一，我们先看一下恒大正式官宣债务违约首月的保交楼的情况。2021年12月，根据公告当月完成保交楼3.79万套，需要注意的是，2021年12月的交付量是在北方多个省份进入冬歇期的情况下叠加恒大债务违约初期产生的供应商信任危机、财富产品暴雷所引发的WQ事件对保交楼进度影响的前提下完成的。

而且仔细对比后可以发现，暴雷违约后第一个月保交楼数据3.79万套的数据竟然比2022年前11月的平均月度保交楼数据2.5万套高出近50%。通常情况下，暴雷第一个月的各项数据是快速下降的，这里为了让这一结论更有说服力，我们参考一下更晚暴雷融创的例子：

从图中可以看出，在暴雷第一个月，融创的销售额是直接接近腰斩的，此后的数据大体维持窄幅波动。因此，恒大在暴雷后第一个月3.5万套的保交楼数据，笔者认为是一个极限的压力值，而2022年月均2.5万套保交楼数据也验证了与融创一样的趋势。

其二，我们来看一下恒大在暴雷期间的销售数据的含金量。2022年销售291.24亿元，对应销售面积351.62万m，折合销售均价8282元/m；对比一下恒大在暴雷前公布的2021年1-8月的销售数据：前8个月销售金额4386.5亿，对应销售面积5379万m，折合销售均价8154元/m。暴雷后的销售单价竟然比暴雷前的销售单价还高了约130元！这略超100元的差距不大，但是与我们正常认知暴雷企业需要大量降价以加速回款不同，恒大销售单价不降反而略升，这可以我们感受到恒大地推铁军恐怖的销售能力！而销售能力是保证未来恒大能否在保交楼基础上加速现金流回现的核心保证！

其三，自11月以来，监管层面对房地产行业各项政策力度的持续加大，特别是楼市“三支箭”（贷款融资、债券融资、股权融资）的，地产的政策底显然已经出现，后续随着整个行业的流动性危机逐渐缓解以及需求侧的改进，不管是现在未暴雷房企还是已经暴雷房企，均会受益。

因此，基于以上两点，恒大在2023年的保交楼数据将至少持平2022年，销售额参考2022年，恒大在2023年预计总回款约3300亿，考虑到实际上恒大将会在2023年大概率完成重组，市场及产业链上、下游对其的信心得到提升，而最终回款相信只会更多，从而形成正向反馈。

02 新能源汽车销售

根据公告，恒大汽车已于今年9月16日正式量产，而首批车也于10月29日完成交付，截止至12月7日，已交付超过100辆车。

解读：

许家印在2019年11月举行的恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上表示，未来三年，恒大计划在造车业务上投资450亿元，其中2019年投资200亿元、2020年投资150亿元、2021年计划投资100亿元。总体来看，其造车的投入基本上未打水漂，据统计，从2019年至2021年这三年，恒大造车总投入近300亿元。

2022年2月，恒大汽车拿到了工信部公布第2批次新能源汽车的“通关批关”；

2022年9月16日，恒大汽车量产；

2022年10月29日，恒大汽车完成首批车交付；

三年时间完成PPT造车到量产，而且这过程有一半时间是在恒大暴雷后完成的，其难度可想而知。

那恒大汽车究竟对于恒大当前的危机是加分项还是减分项？

要回答这个问题，我们来看两点：

其一，战略定位。在2021年10月，许老板即表示：未来10年房地产要针对集团产业进行调整和转型，在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型，地产将不再是恒大主业，并且还将全面实施现楼销售，其中：地产板块的销售规模要从2020年的7000亿通过10年去化压降到每年2000亿元左右。这意味着，未来恒大将形成以新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。如果以刚才对恒大明年销售的预测来看，明年恒大商品房现金回款约3300亿，远超2000亿元的未来十年设定目标。从战略转型这点来看，一旦恒大未来现金流回正后，其在销售任务指标方面的压力显然是非常小。

其二，恒大汽车的价值分析。要分析恒大汽车的价值，我们以暴雷前的恒大地产时期资本市场对恒大汽车的期望来进行分析。自从许家印开始进军造车后，恒大汽车（0708.HK）一飞冲天，股价从5元（港币）在不到一年内涨至72元（港币），其后，因恒大地产债务危机全面爆发引发资本市场的担忧，恒大汽车成为第二个贾跃亭式的PPT造车而纷纷用脚投票，其股价又像坐蹦极一样，在半年内从72元（港币）跌落至最低1.66元（港币）。

从恒大汽车的股价过山车表现可以看出，一旦恒大地产方面的流动性危机解除，叠加恒大汽车已完成量产，市场将对其价值重新进行估值，届时回到其未量产前的巅峰市值显然是也存在一定的可能性。考虑到中国恒大集团（或实际控制的股份）对恒大汽车所占股权比例约65%，是其单一最大股东。对比恒大地产现在的市值（约200亿）或巅峰时期的市值（约4000亿），显然，恒大汽车恢复正常后受益最大的就是中国恒大本身。

03 恒大事件的大结局猜想

笔者整理了目前已经在推进的恒大项目化解方式中，恒大后续将大概率采取混合重组的模式继续推进：

1、恒大财富产品

财富产品爆发初期，恒大即提供了三种解决方案，归结起来即两种方式 ：资产清偿债务+修改其它债务条件（延期方案）。其中前者因涉及到债权公平性等角度，在推进一段时间后即被叫停；而后者目前看来是唯一可能实现的方式。

恒大财富第一版方案中延期方案：

对于已到期部分，可选择现金兑付方案：到期当月月底兑付10%，剩余部分每3个月兑付10%。

到2021年12月底提出第二版方案：

每月向每位投资人兑付本金0.8万元。剩余本金低于2.4万元的以剩余本金兑付完为止。

2022年11月提出第三版方案：

每月向每位投资人兑付本金0.2万元。

根据恒大公告，目前恒大方面已连续14期完成财富产品的兑付，对于2021年10月之前的持有财富金额在10万元以下的投资人则基本实现了100%本金退出。

针对恒大财富的重组方案：笔者认为，恒大财富的重整方案大概率会采用海航的方式，但是又会优于海航的模式，继在保留第三版方案的前提下，将所有涉及的债权底层资产装入服务信托中，债权持有人将债权转化为对应的服务信托份额，通过信托管理人对信托产品的有效管理来达到保值增值的目的，并根据信托产品的现金流情况适时制定分配方案。

2、境内债券+境外债券

针对境内外债券的重组方案：结合目前已披露的暴雷企业及公开资料显示，预计会采用债务重组的方式。一部分债务通过展期：即以时间换空间，而时间方面如果参考更晚暴雷及规模类似的融创的还款周期来看，预计最终时间应该在3-7年左右，节奏上按前小后大的模式设计，另一部分债务通过债转股的方式化解：即折算成恒大名下上市公司的股票。这样有两个明显的好处：一方面有利于前期将主要现金流运用于保交楼，从而加速回血速度；另一方面可以最大程度对提供担保的底层资产价值最大化，有利于债务人的债务清偿。

写在最后

“解铃人还需系铃人”。本轮房地产行业流动性危机始自恒大，而由恒大事件引发的整个房地产行业的流动性危机影响之大超出了各方的预期。恒大债务危机若能成功化解，将对提升整个行业的信心具有重要的标杆性意义，意味着中国房地产行业始自2021年下半年开始的行业危机将得到成功化解，而房地产行业的软着陆意味着中国经济具备再次开启一轮波澜壮阔的成长之路的可能。

2023年，这将是见证中国地产行业涅槃重生的一次历史时刻。

$中国恒大(HK03333)$

$恒大物业(HK06666)$

$恒大汽车(HK00708)$