盈立智投分析师James：房产ETF王者，涉足美国房产的高流动性选择

房产投资是中国投资者非常热衷的美国资产购置形式，当然，这是不错的选择，不过也要注意风险，特别是自住以外的投资不宜过大比例配置。毕竟，房产是流动性较差的资产，不像股票，你手上股票有100股，可以马上卖20股，而房产你不能说今天先把其中的卫生间卖了换笔现金。同时，我们也不能以中国房产投资那种“房价永不倒”的思路投资海外房产，2008年的次贷危机已经说明了一切，房价也是可能大跌的。

去年开始我感觉全中国张口闭嘴到处都在热议REITs, REITs在美国其实上世纪60年代就有了，非常成熟，美国人口一共就3个亿，其中8700万人都持有REITs，REITs投的钱投的是房地产，房地产是一个非常宽泛的概念， 住宅、商业、工业，全都在辐射范围内，所以REITs能投的面非常广，你家的小区、服务器中心、医院、医院、各种基建、商场、办公楼、森林、电塔，还有能源管线等等，基本上，你但凡占了个地，都可以。

REITs作为投资产品主要分为三类，第一个是权益类的REITs，你买的是那片地或者商场本身，你赚的是收租或者管理它的钱；第二个是抵押型的REITs，你买的是房贷，08年次贷危机的导火索是美国按揭抵押债ETF——MBS暴雷，MBS是一个典型的抵押型的REITs，第三种就是混合型，就是两者都有。

在美国，法律规定一个REITs至少90%以上的收益是必须要作为股息分给投资者的，所以待会大家会看到这只REITs的股息比我们前面课程介绍的ETF的股息高的不是一星半点，当然了知晓股息分配概念的朋友们，也不会觉得这是一件100%的好事情，90%+的收益都拿来派息，那就说明他们可以把赚来的钱拿去再投资扩大收益的空间很小。公募REITs在美国目前大概有225只，了解了REITs的整个基本情况，我们来看一看由这些REITs组成的ETF。

在房产类 ETF中，首推先锋基金旗下的VNQ，该ETF 挂钩的指数是摩根士丹利美国REIT指数，在此类产品中，它可谓是绝对霸主，排在其后的数只同类 ETF的资产规模加起来都不到它的一半。

VNQ发行于2004年，规模达到了438亿美元，费率只有0.12%，可谓是投资美国市场REITs的成本低廉的最佳选择。从VNQ持有的RETs涉及的房产类型来看，可以说范围很广，酒店、医疗、办公、工业、零售、住宅都涉及了。当然，其中各个类型这几年发展也有不同趋势，比如零售类房产伴随美国零售业颓势，近期表现不振。另外，自从2008年美国次贷危机后，遭受重创的美国房产市场虽然开始复苏，但是显然速度不能与股票市场相比，所以VNQ的整体收益是难以匹敌SPY这样的股市ETF的。

那么，为什么又有这么多资金涌入这只 ETF 呢?其实原因就在于房产市场复苏阶段其走势相对稳健，另外，就像开头所说，REITs类产品的红利往往很丰厚，从而使得此类产品带有一些固收产品的特征。

VNQ每年的分红率长期都在4%以上，已经超过了大部分美国国债类产品，而自发行以来，尽管经历了次贷危机，这只ETF 的年化收益率也接近10%，长期看，它还是很多投资者在其投资组合中愿意配置的房产投资品种。除了 VNQ以外，投资美国房产行业，其实还可以考虑一些间接的方式，比如投资其相关产品，典型的就是家装领域，在美国市场也有住房建设类ETF供投资者选择。

典型的房产建设类ETF有——ITB，ITB的规模已达25亿美元，主要投资美国的房产建筑商家装产品提供商，以及类似家得宝这样的家装产品卖场等。由于该产品投资的是相关公司股设票，所以对美国房产市场的复苏更为敏感，加之随着经济改善，美国居民也会对自己的房屋进行修缮，所以 以ITB的收益更加丰厚。

从近5年累积收益率可以看出，ITB走势一直比较稳健，进入2017年后更是飙涨，5年累积收益率达到了115%，比SPY的累积收益率还高，算是投资房产市场REITs以外的另一个好选择。但是REITs不是没有风险的，大家都知道房地产，它受政策和经济周期的影响，经济衰退的时候，房子是租不出去的。