跟踪一年的基金观察员告诉你，新出炉的公募REITs值得买么？

文/云舒

等了好久，首批公募REITs终于推出了。5月17日晚间证监会官宣获批，5月19日就开始出公告开始询价了。

还记得去年证监会发布指引的时候，云舒已经提了提公募REITs这事。具体请见：万亿级别的房地产基金开闸，买个基金能当地主。

再次科普一下，公募REITs是什么？

简单说就是一篮子物业。

过去咱们买的基金，就是一篮子股票、债券，找了一个管理团队（基金公司）来管理。而公募REITs呢，就是一篮子房地产，也是找了一个管理团队来管理。

这一篮子房地产，可以是住宅，可以是商铺，也可以是基础设施。只是，目前试点仅开放了基础设施。

有哪些基础设施呢？这次首批9家公募REITs一共有五种：

1、仓储物流（普洛斯、盐田港）

2、产业园（蛇口产业园、苏州工业园、张江光大园）

3、高速公路（沪杭甬、广河）

4、垃圾处理发电（首钢生物质）

5、污水处理（首创水务）

这些资产都是运作多年，已经产生稳定现金流的成熟资产。这次打包上市以后，投资者买了对应的公募REITs，就可以收到这些资产产生的租金收入、收费收入或者特许经营权收益等一系列现金流——这些就是租金啦。

此外，基础设施本身也有增值，比如产业园、物流园等，跟买房子又有租金又能增值一样的。

当然，具体里面项目比较复杂，披露的招募说明书洋洋洒洒都是三四百页，写了一大堆，估计小伙伴们也没兴趣看。

云舒毛估估这些资产大概的预期收益率能达到年化6%左右，比银行理财还是高的。

其中呢，仓储物流、产业园是长期产权，一边收租金，一边享受土地增值，有想象空间，股性更强一些，当然风险也会大一些；而高速公路属于特许经营权，经营到期就没有了，所以主要赚的是现金流的钱，风险小一些，债性更强一些；而像垃圾发电和污水处理这种特许经营权项目，供需基本稳定，收多少钱基本上都是定的，风险也是最小。

因此，追求稳定的，可以买高速、垃圾发电或者污水处理；追求想象空间的，可以买仓储物流和产业园。

最后泼泼冷水。作为客观冷静的基金观察员，云舒并不会鼓吹买买买。对于这一个新生事物，整体保持乐观，但下单前仍需谨慎。

前期云舒工作中也是跟踪公募REITs业务有大半年，觉得公募REITs业务最大的难点在于好的资产难找。

毕竟这些资产都已经成熟，项目本身并不缺钱，如果项目优质，那原来的股东并没有动力低价卖了，直接抵押融资不香么？这就存在一个悖论，好项目贵未来收益低，收益高的质量差过不了审。

就6%左右的预期收益率看，云舒觉得吸引力并不强。市场上类似收益率风格又稳健的产品也不是没有，比如低估值蓝筹股，公用事业股等等。

根据目前公告披露的情况，接下来将启动询价，完了呢就是网上认购和网下认购，跟一般的基金不太一样，反倒是跟股票发行流程更像一些，未来将在交易所跟股票一样买卖。

先酱吧，吃瓜群众围观路过，先看看机构怎么买再说。

风险提示：本文所有内容均为云舒本人结合公开数据进行的客观分析，不构成投资建议，所有结论仅供参考。所涉及的基金产品主要投资股票等风险资产，存在亏损的可能，并不一定适合所有人。基金产品历史业绩并不代表未来表现，云舒也不对其未来业绩进行任何保证或承诺。投资有风险，入市需谨慎。

我是云舒，获得CFA资格的基金从业者，独立基金观察员，13年投资经历的老司机。 买基挣钱不踩坑，请关注基金自媒体基遇人生！