红土深圳安居REIT估值分析

说是估值，其实好像也没什么好说的。

本次主要三个保障房reits上市：北京，深圳，厦门。

先看各城市的人口流入情况：

北京市：

深圳市：

厦门市：

看人口流入主要是看一个需求问题。

再看一个租金定价问题：

初始定价：

北京市：

深圳市：

厦门市：

租金增长假设：

北京市：

深圳市：

厦门市：

从人口流入，初始定价（深圳为周边6折）及未来租金增长假设等综合考虑，选取了红土深圳安居reit做一个估值模型。

深圳安居reit的缺点可能是大鹏新区那个项目位置有点偏，还有一个位于工业园附近。其他两个都是在地铁附近。而拟建项目，基本也是地铁出口附近。

在招募书中，估值建模那里，深圳跟北京用的折现率是6%，厦门是6.5%。股市里的折现率一般为8%。

假设估值建模的话，红土深圳安居reit是相对符合永续增长的估值模型。现实点的话，就加上年限去倒推现金流估值，本次红土深圳安居reit的估值模型按照4%的折现率倒推。

为什么套用这么低的折现率？

市场现有情况与未来扩张。建设周期一般就一年多，未来扩募的时候，新装进来的项目，是用6%折现率来估值的，会不断拉低这个reit的溢价率。

假设这几个城市的项目成了，未来其他城市的房地产guo企也会照搬，相当于以后部分房企可能不再适用以前的估值建模，可能会有点类似制造业了，区别在于营业周期是一年多。

Reits的发展，未来会拔高相关行业的估值，也是预期报酬率下降的大背景下的一种价格补偿。

红土深圳安居reit估值如下：

购买基金项目支出为11.58亿，折旧摊销方法为50年折旧，残值10%，本次估值中，不计算残值的价值。reits年限为66年，现金分配比例为90%。假设每年租金增长为3%，预期报酬率为4%。相应地，利润表中，营收每年增长3%。营业成本中，除折旧外的开销，每年增长3%，税金及附加，管理费用，财务费用等，每年也增加3%。无所得税。可供分配金额计算中，按照50年折旧摊销，2072年摊销半年折旧后，摊销终止。应收应付变动，后边假设为0。未来合理开支预留，假设每年增长3%。每年未分配的10%现金，66年后一次折现。

利润表就不放了，直接放简版的可供分配金额计算表。

假设按照6%的折现率，得出的估值为12.248亿，若加上残值计算，估计跟发行市值12.4亿差不多。而按照4%折现率得出的估值为19.62亿，对应每份价格为3.923元。

还有招募书中，深圳安居项目的1-3月份收入，如果你不细看，可能就会误导了，大部分都是直接套用数据，但是没仔细看那个开始时间，你以为是3个月的营收数据，实际有两个项目只算了一个月：

至于未来一年多的扩募会以怎样的形式进行，这都是新鲜玩意，大家边走边看吧。

注：以上仅为记录投资思考之用，不作为投资建议，据此投资，盈亏自负。

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