中国房产——“全球最大实物衍生品市场”

一个市场合理的存在，是有需求催生的。当需求正在萎缩或逐渐消失时，奉劝早些安全离场，因为市场是无情的。

中国大陆自上世纪90年代开始房地产商品化以来，地产价格发生了指数级的爆炸效应，不光是市场化导致的结果，这与一帮玩杠杆的投机客息息相关，并起到了推波助澜的作用。

用“地产金融”这个词来形容中国的房产市场一点都不为过。开发商用拍来的土地跟银行借贷或者自行发债（第一、二个杠杆），在一大片荒地里放进几个推土机、吊车机，再在边上建一个售楼部——堪比“陆地版航母”。开发商开始向市场销售“期房”（最后也有可能变成烂尾房）后，仅凭一张白纸合同而获得的销售款再去拍地（第三个杠杆），如此循环，杠杆套杠杆，推升成了如今的房产市场！

从消费者角度，对于已经被加了多次杠杆的期房，先付一部分首付，拿着期房的“房票”跟银行去签几年至几十年不等的贷款合同（又是一个杠杆）。中国衍生品市场，在房地产行业可谓体现得淋漓尽致。

当然在消费者群体中，不乏是由于刚需才贷款买房。实际刚需购房者占总购房人群的比例是多少呢，从人均住房面积这个侧面来观察，自90年代初以来直到现如今，中国城镇人均住房面积从仅仅几个平方米到目前超40平方米（不包括农村住房面积）。当时的极度需求到如今的饱和。现目前的购房者到底有多少是真正的刚需，真心需要打个问号？

从地方政府层面，通过棚改、卖地、建房，来拉动当地经济数据，可谓是简单粗放、立竿见影。2021年末全国常住人口城镇化率已接近65%，不管是大部分沿海发达城市还是各省中心城市早已达到发达国家75%城镇化率这个指标。经历过高速成长的中国房产市场，至现如今，真正实际的需求是什么，还剩留有多少刚需市场等待开发？对于依靠刺激房地产行业的发展来拉动当地GDP的经济策略，还能持续多久？人均超40平方米的住房面积，还留有多少空间及需求可以增长呢？已经被高度杠杆化的房产市场，是否还有继续加杠杆的必要？

消费者（刚需者）不会因为房价跌破房贷而放弃他们的第一住所，只有付不起月供时才会失去；房产商不会因为资金链断裂而砸锅卖铁“保交房”，只有扭曲的结构被市场所调整过来房子才不会烂尾。因为自由开放的市场既是无情的，也是公平的。