关于养老产业REITs（一）

目前，国内的养老产业刚起步，市场还只是雏形。国内的养老方式也还是以居家养老为主，老年人的养老意识也暂未达到发达国家“退休就去养老院”的思想，虽说“养儿防老”的意识在国内逐渐在淡化中，但传统中国人的思维以及生活方式在现阶段的老年人群（60周岁以上）中是根深蒂固的。当然，不排除生于计划生育一代（在上世纪80年代后出生）迈入老年人群行列后，从思想到生活方式发生颠覆性改变——离我国最早计划生育一代（1980年出生）跨入60周岁还剩近20年时光。问题是随着生活条件的改善，经济整体水平的提高，中国平均预期寿命已达到78.2岁（2021年）；2021年中国人口结构中，60周岁以上人口占比达的18.9%——由于国内一线城市包括各省中心城市对于年轻人口的吸引力，一些偏远且经济较为落后地区的常住人口的老龄化问题更为突出；人口出生率的极速下降——中国从1991年19.68‰的人口出生率断崖式下滑至2021年仅为7.52‰的出生率。综上所述，显然人口老龄化已然成为一个棘手的社会问题。在大洋的彼岸，美国最近10年（2012年～2021年）的平均出生率还超过12‰。

可能在国内一谈起养老，一部分人会联想到敬老院，在人们印象中并不会太好——甚至在人们的脑海中浮想的是因为子女不孝顺所以才会把家里的老年人送到敬老院去，或者是因为没有子嗣后代之人会选择在敬老院养老。现实层面上，在我国以居家养老为主的养老方式的当下，一方面是因为养老市场软硬件配套的不成熟，另一方面与我国老年人群整体的个人经济水平也直接挂钩的原因，毕竟靠着最基本的城镇居民退休养老保险金是不足以支撑动则每人每月几千、高至上万元养老费用支出的（还涉及到部分农村地区无社保老年人群）。

其实，在目前国内的养老市场，也不乏一些高端的养老园区，可收费是着实的惊人，平均每人每月几乎都超万元人民币的养老费用——太平保险旗下“上海梧桐人家”，养老社区内软硬件设施齐全，给客户提供食住育乐以及基础医疗的服务外，还开设老年大学，休闲之余还可以在园区的空地上种蔬菜。国内目前高端的养老园区基本都是一些保险公司在投资、开发并且运营。而收费在两千元至五千元人民币左右每人每月的养老机构项目相对高端养老园区而言，更能被大众所接受，且在目前市场上的占有率相对较高。

由于我国养老产业还处于起步阶段，而且市场的成熟度不够，养老产业的各方角色分工模糊。与成熟养老产业市场不同的是，国内的养老机构通常集投资、开发、运营三者于一身——投资方即是开发商，又是运营商。此种现状下，不利于养老产业的可持续发展，对养老市场规模化也无益处，也不满足日益增长的市场需求。另一方面，由于法律法规上面的受限，我国目前是不允许发行商业地产项目Reits的（下表是中国公募REITs底层资产投向要求）。如何将金融工具与养老产业有效地结合也是未来国家相关职能部门需要研究和突破的方向。

参考资料：

中国国家统计局；

美国国家统计局