国泰君安：中国金茂未来利润率将领先于行业

文|AI财经社 北牧

编| 董雨晴

考验一家企业，最好的机会不是在行业环境好的时候，而是在行业环境不好的时候。

国泰君安的近期公开表示，当前高地价是全行业的难题，中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企，未来利润率将领先于行业，同时考虑到公司具备多元化降杠杆手段，脱颖而出在即。

01 “零踩线”优质增长

2020年行业强压，央企中国金茂成长却十分强劲。

据中国金茂最新财报显示，2020全年公司实现合同销售金额2311亿元，同比增长44%，业绩目标完成率达到116%。同时据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠军。

这也是其连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。3月8日，根据二月份的销售数据公告，金茂又以同比增长209.76%、完成签约销售金额403亿元的成绩，跻身房企TOP10。

2020年下半年出台的 “ 三道红线 ”政策，几乎让所有房企倒吸一口凉气。2020年金茂狠抓销售和回款表现出色，全年回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%。

值得一提的是，中国金茂单盘销售业绩亦非常突出。2020年，金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售额超过200亿元。其中，金茂北京国际社区首开20分钟售出814套，3个月累计热销1256套；南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄；深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿。

核心城市业绩的高增长，带来的直接反馈是，金茂剔除预收款后的资产负债率达到66％，同比下降8个百分点；净负债率下降为53％，同比大幅下降32个百分点；非受限现金短债比为1.56。按照“三道红线”新规，金茂全部转为“绿档”实现了“零踩线”的增长。

2020 年，国家“房住不炒”的基调不变，房地产行业调控加强，“三道红线”更是限制了房企的融资增速。可以预见的是，未来企业的融资能力将是制胜关键。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本下降至4.42%，在项目层面成功引入合作方资金。截至2020年底，中国金茂的年末现金总额达到401亿元，公司的财务结构较为稳健。

销售额从1000亿元跨越到2000亿元，中国金茂仅用了两年时间。据亿翰智库测算，在2020年实现的2311亿元的总销售额里，分为一级开发销售(土地整理出让的销售额)及二级开发销售(商品房等的销售额)，其中二级开发业务实现销售额 2203.8 亿元，一级开发业务实现销售额 107.2 亿元。销售面积 1129.1 万平米，同比上升 50.9%。

亿翰智库指出，金茂将2021年的销售目标定为2500 亿元，从公司可售货源达 3614亿元来看，去化率达到 69.2%便可完成今年的目标。

（中国金茂2020全年在7座城市取得超百亿销售额）

02 未来价值增长点

亿翰智库认为，金茂业绩逆势上扬的原因主要有两点：第一，2020年为中国金茂的集中推盘期，总可售货源较 2019年上升 32.3%至 3035 亿元，且由于疫情影响，致使公司加大促销力度，促销方式包括不限于线上认购、直播带货、降价优惠等；第二，金茂“双轮双翼”发展步入成熟期，城市运营项目进入业绩释放阶段。

截至目前，在城市运营版图上，中国金茂累计布局了27个城市运营项目。2020年新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个重点项目。

截至 2020 年年底，公司布局的城市运营项目中有 10 个于 2020 年内开盘，贡献销售额 485.3 亿元，占 比 21%，较 2019 年的 14%有了较大提升，是支撑公司业绩增长的第二曲线。典型如武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄 348 套房源，无锡霞客岛生态城首开即创 100%清盘纪录，张家港智慧科学城 2020 年连开连捷，更是在 9 月底开盘时出现了 60 秒销售 8 亿的纪录。

财报显示，2020年中国金茂新增土地储备1417万平米，其中二级土地占87%，城市运营贡献44%二级项目土储。截止2020年底，中国金茂土地储备总面积达到9511万平米。城市运营项目已经成为金茂最主要的拿地方式。

（中国金茂已累计全国布局27座城市运营项目）

据了解，尽管2020 年城市运营项目贡献了44%二级项目土储，但总成本仅占 28%，为 288.4 亿元，平均土地成本低至 5702 元/平米，可有效保障公司盈利的实现。金茂方面也表示，至2022 年，公司将实现 60%的新增土地储备来自于城市运营，届时公司的土地成本将进一步降低，盈利水平有望再上台阶。

另外，从金茂选择的城市能级来看，新增的二级开发项目土地储备中，87%位于核心一二线城市，较2019 年 提升了 8 个百分点。亿翰智库认为，2020 年国内货币流动性收紧，城市间的分化持续，一二线城市拥有较为稳定的市场基本面，这也将成为金茂业绩增长的基础。

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