佳兆业2020年高质量增长，加固城市更新优势护城河

今年“城市更新”首次写入政府工作报告，“两会”提出2021年新开工改造城镇老旧小区53万个，这是佳兆业又一个机遇。

花朵财经原创

一出北京大望路地铁站，可见前方标着“佳兆业广场”几个醒目大字标识的大楼，是一个地标式的建筑。2013年7月，郭英成家族将这个叫耀辉国际城的项目收归旗下，并更名为北京佳兆业广场。

3月25日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）发布关联交易公告称，拟130亿元收购北京市朝阳区耀辉国际城项目。

耀辉国际城项目位于北京市朝阳区西大望路与建国路交汇东南角。涵盖约2.68万平方米的建设用地面积，总建筑面积20.16万平方米。包括商务公寓、住宅、零售、酒店、公共设施及停车位等。

独立估值师对该物业所进行的初步估值于2020年12月31日约为186亿元。按照评估价测算，此次收购价打了约七折。

“对于不可复制的资产公司希望装到上市公司，一方面有引领作用，也有京津冀协同发展的品牌影响力，有利于集团深化市场布局。”董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆说。“北京佳兆业广场是非常少数的优质资产，项目已落成，可以马上为集团带来现金流和收入。”

同日，佳兆业发布了2020年的业绩报告，并同步召开线上业绩说明会。

财报数据显示，2020年，佳兆业合约销售金额约1068.96亿元，同比增长21%，创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。全口径销售1435亿元。

根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位，较2019年排名上升3位。

2020年，佳兆业实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%，毛利润为159亿元，同比增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。净利润和毛利润实现双增长。

2020年，对于房地产企业是一个多事之秋。先是疫情影响销售，接着是“三道红线”以及趋严的贷款政策，在这个大环境下，佳兆业近三年，销售年复合增长率达到了24%，净利润和毛利润实现双增长。其中，亮点不少。

花朵财经注意到，在销售比重方面，粤港澳大湾区市场的表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。

而且，大湾区的土地储备也是最充足的。大湾区土地储备约1589.2万平方米，占集团整体土地储备的55%。而大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的36%。可以说，大湾区为佳兆业的销售增长，功不可没。

另一方面，佳兆业在核心城市拿地，而且土地储备充足。

截至2020年末，佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2875万平方米，总货值约6700亿元。按货值计算，大湾区占比约69%，一线城市占比约51%。

其中，新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。另外，在香港取得了重要突破，拥有4个地产项目，货值近300亿港元。首个项目长沙湾弦雅在疫情下，开盘净销达7成。

业绩提升，资产规模增长，另一方面，负债下降。截止2020年12月31日，总资产约3099亿元，较上年末增长14.4%。

债务结构方面，在未来到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构进一步优化。从现金储备看，报告期末，佳兆业在手现金约471亿元，较年增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。

随着资本结构的优化，佳兆业实现“三道红线”由橙转黄。截至2020年末，佳兆业净负债率由144%降至97.9%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。

佳兆业集团首席财务官吴建新在业绩会上表示，争取2021年实现“三道红线”全部达标。

财务良好，发展稳健，2021年，佳兆业把销售目标定到了1300亿元。

“坚持长期看好中国新型城镇化前景，对中国经济稳定增长、长期向好抱有坚定信心。”佳兆业集团董事局主席郭英成表示，“2021年，佳兆业地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。”

2021年，佳兆业预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，完成1300亿元的销售目标，需要去化率达68%。

如何获得高质量的发展？对于房地产企业而言，土地储备充足，融资渠道通畅成本低，差异化竞争+核心竞争力，是激烈竞争中胜出不可缺少的条件。

佳兆业在业内有“旧改专家”的称号。3月18日，佳兆业集团凭借在城市更新领域的领跑优势，连续三年获得“中国房地产城市更新优秀企业”第1名。

截止2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市。新拓项目数量是2019年的近三倍，规模增长明显。贵州、湖北等地实现首个项目落地，城市更新版图向全国扩大。

“在城市更新方面，佳兆业做得比较早，比较久，不断优化，科技赋能。未来，我们会把深圳模式、大湾区模式复制到上海、云南、贵州等城市。”郭英成表示。

在城市更新项目储备方面，佳兆业已经拥有201个项目，占地面积超5000万平方米。其中深圳120个项目，可售面积达3000万平方米，广州26个项目，可售面积 4700万平方米，两地货值占比达86%。

和同行相比，佳兆业最大的特点和优势，在于城市更新项目。

1999年，佳兆业在深圳成立，便已经开始入局房地产旧改市场。在后面的20年里，佳兆业很少去高价的招拍挂，改用低成本获取大量旧改土储，而且是城市核心区域的土地项目。这种模式，使它的拿地成本更低，利润回报更高。特别是行业进入调整周期，高盈利能力的房企才可以活得更久。

以深圳为例，2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示，南山区平均地价为62975元/平方米，为全市最高；全市土地价格洼地在坪山区，成交均价为16398元/平方米。而佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米。远低于深圳各地招拍挂成交价格。

另一方面，城市更新项目贡献土储价值巨大。2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%；转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。2020年，城市更新贡献的土储占比约38%。

作为城市更新龙头企业，佳兆业的城市更新红利稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的1/3，成为销售贡献的重要来源。

那么，未来的城市更新项目是否大有可为？

随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，将进一步加速城市更新项目转化。

今年，是“十四五”规划开局之年。值得一提的是，“城市更新”首次写入政府工作报告。“两会”提出，2021年新开工改造城镇老旧小区53万个，这是佳兆业需要把握的机遇。

“城市更新是佳兆业的核心板块。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。”佳兆业总裁麦帆表示，未来三年，佳兆业计划至少有50个城市更新项目完成转化，占地面积约500万平方米。

然而，这还不是全部。佳兆业，还准备围绕着城市更新大做文章。

“城市更新，某一个城市更新围绕地产产业链发展，孵化成功的也有文体，我们想不久的将来，我们尽快上市”。郭英成表示“在未来，我们还继续围绕着地产城市更新和科技产业包括大健康，包括大文旅进行布局。”