销售额超5700亿，毛利破千亿，碧桂园做对了什么？

文 | AI财经社 北牧

编辑 | 董雨晴

没有意外，碧桂园依旧站在房地产行业的最高峰。尽管受2020年初疫情影响部分项目进度有所放缓，但其年终仍以行业第一的销售成绩稳坐房企头把交椅。

3月25日，碧桂园发布最新年报，2020年公司实现总收入4629亿元，毛利高达1009亿元，净利润约541亿元。全年连同其联营合营公司共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约5706.6亿元，同比增长3.3%，权益销售面积6733万平方米，同比增长8%。据此统计，2016年至2020年期间，公司权益合同销售金额复合增长率达到25%。

这一组鲜亮的数字，再次明确了碧桂园的江湖地位。然而这样的成绩并非依仗规模唾手可得，在2020年新冠疫情爆发、房地产调控政策持续加码，以及各类成本居高不下等因素的综合影响下，碧桂园为实现这份成绩打出了一套“组合拳”。

近年来，中国房地产行业整体规模增速放缓。据国家统计局数据，2020年全国商品房销售面积17.6万亿平方米，较前几年的规模略有提升，但增速已趋于平缓。这意味着，房地产行业增量时代已经过去，尤其是随着去年下半年监管部门提出“三条红线”，曾经以“高杠杆、高负债”式扩张路径发家的房企需要慢下脚步，也因此进一步抬高了房企增长的门槛。

对于已经处在行业头部的碧桂园来说，想要百尺竿头更进一步，已经不能单纯执着于规模之争。追求更高价值创造能力，更高利润的获取能力，都将比单纯追求规模排名，为投资者争取到更高的价值回报。

毛利破千亿，增长依旧可期

当行业难以再现狂热场面，逐渐回归理性的市场下，头部房企应该如何看待销售规模这一数字呢？其实早几年开始，碧桂园对外就很少主动提及销售目标，但在今年的业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。

10%是什么概念？按照2020年碧桂园5706.6亿元的归属于集团股东权益的合同销售额计算，10%就是570亿元。碧桂园凭什么提出这样的目标？财报显示，报告期内碧桂园权益物业销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%。

对于资金密集型的房地产行业而言，销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。

据了解，从去年开始，碧桂园对回款目标加强考核，强化标准化、精细化的管理机制，把回款当做第一任务来抓。西南证券指出，2020年公司位于主战场三四线的项目销售反弹相比一二线更为明显，单月销售从3月开始同比回正，7月增速已达到 28%。

另外，在“三道红线”的驱动下，碧桂园主动降负债，以此控制财务风险。财报显示，2020年碧桂园净负债率仅为55.6%，有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅为5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。

据统计，2020年碧桂园共发行了7笔共计35.44亿美元海外债券，票面利率位于3.125%-5.625%区间。今年1月5日，碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券，其中5.5年期票据票面利率仅2.7%，再创公司债券融资成本的新低。

Wind数据显示，2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%，碧桂园的发债利率远低于行业平均水平。

最重要的是，碧桂园手握丰富的土储资源，截至2020年12月31日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元。若以此前权益销售额为基数，意味着其可以支撑公司未来至少3.5年以上的发展。

AI财经社注意到，2020年以来，碧桂园采用多元化手段拿地，一二级联动及旧改拿地已成为重要的方式。据碧桂园内部人士透露，在投资环节，公司通过监控每个特定城市的有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积和未来12个月计划供地面积、月均销售面积和平均开盘时间等指标，将目标城市或区域的供需情况按照库存短缺、库存合理、供应过量进行动态分类，并在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。

数据显示，去年以来，按照这样的投资决策思路，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元。其中，65%位于三四线城市，当期获取已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的有超过9成。

随着一波波的调控来袭，大浪淘沙下，对于优秀的头部房企来说，这无疑又是一次巩固行业地位的好时机。

从最新的销售表现来看，2021年开年以来，随着疫情负面影响逐渐褪去，此前积累的购房需求逐步释放。今年1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%。2月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约465.5亿元，同比增长122.52%；实现权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。

多元业务明年盈利

观察规模房企当前正在发力的无外乎两方面：一是做强地产主业，二是做成第二曲线。而碧桂园也是带有极强风险意识的企业，管理团队很早就确定转型，围绕地产主业，先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态，加固公司的护城河。

在今年两会上，全国政协委员、碧桂园董事局主席杨国强提交了三项提案，就发展海外农业、建立完善建筑机器人政策标准体系、发挥职业教育对脱贫防返贫作用等问题进行了建言。

从自主研发、制造到工程全周期应用，建筑机器人迈入商业应用阶段，碧桂园的机器人在去年实现诸多“零”的突破，填补了多项行业空白。2020年9月25日，公司首批共有9款43台建筑机器人在顺德碧桂园凤桐花园项目举行交接仪式，这也宣告着开发商以建筑机器人为核心的人机协同作业施工体系，正式进入实战模式。

另外，在餐饮机器人上，2019年，碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，截至目前，共有80家门店在运营。与此同时，碧桂园还打造了自有智慧食品加工厂及农产品供应体系。2020年底，位于东莞麻涌的智慧食品加工厂投产，日产量可达180吨，可覆盖珠三角区域1000家门店的需求配送。

莫斌预计，碧桂园多元业务之一的建筑机器人和机器人餐厅，在明年全面实现盈利。“新业务一定会成功，而它们的成功一定会给股东和投资者带来更多的回报。”

除了机器人业务外，农业也是碧桂园重点发力的新产业之一。2020年，碧桂园成立全资控股零售版块碧优选，采用生产销售一体化的业务模式，通过社区生鲜店、生活超市、线上商城、商贸公司等立体业态组合，提供特色生鲜食品、日用品和健康生活服务。

莫斌在年报发布会上介绍称，碧桂园农业将加快前端种业研发，在中端使用“公司+基地+农户”的高效生产模式，布局科技农业；在市场端，现代农业将结合“碧优选”门店，减少农产品流通环节。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，近些年来，碧桂园在“快”速发展的基础上，提出“提质控速”，形成了以地产为主业，机器人和现代农业为“两翼”的多元并行发展格局。随着碧桂园的地产、机器人、现代农业三大重点业态的协同发展，以及全面优化提升之后有了实际成效，这都将会为企业的未来发展提供更多原生动力。

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