WeWork：来，我们一起聊聊房子

作者：斯奔色

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WeWork近期又开始筹备上市了。

2018-2019年它就曾做出上市尝试，以失败告终。就是那次失败，使得它的估值从历史最高的470亿美金跌落到只有470的零头。 

这一次，WeWork计划通过与一家特殊目的收购公司（SPAC）合并，以90亿美元的估值（包含债务）上市。在去年美股的450例IPO里，248例都借助SPAC上市，占到了全美IPO的半壁江山，今年同样有一大堆公司在排着队等候。

SPAC通常被当作非优质企业的一种上市途径。虽然它近年来逐渐走红，进入主流市场，吸引了一些优质公司的目光，但仍有大量无法独立上市的公司通过这种方式进行上市。

WeWork的直接竞品优客工场就是一个例子。优客工场同样早在2019年年底就向美国SEC递交了IPO招股书，但和WeWork一样，它的首度IPO折戟。2020年，优客工场终于通过特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp在纳斯达克成功上市。

为何联合办公类企业都如此遭受资本的质疑？它们真的有市场吗？

这就不得不先说说WeWork的商业模式。

WeWork所代表的开放式办公并不是什么新新概念。早在80 年代的欧美它就已经出现了，并且自90年代以来变得越来越普遍，越来越受到渴望新式办公环境的商务人士的青睐。

秉承着这种已有概念，WeWork自2011年的诞生之际，就以纽约为大本营，专注于为初创企业打造灵活的办公环境。到现在为止，它在全球建立了800余个办公地点，在大中华地区的辐射范围达到12个城市。

从本质来说，WeWork是一个中间平台式企业，一边通过购买和租赁获取优质的、性价比高的空间，一边向消费者提供整合和装修后的空间，以及对应的服务，例如打印，IT支持等等。一句话总结，它奉行的是三步走策略：获取空间，装修改造，管理运营。这和我们熟悉的Airbnb以及滴滴的商业逻辑有异曲同工之妙，同时也是共享经济的核心所在：通过进军传统行业，利用互联网和移动通讯的便捷性，将闲置资源转移到传统供给市场。

以获取空间为首的商业模式必然影响到WeWork的盈利模式。

就像任何其他的甲级写字楼一样，对WeWork来说，能率先抢到有限的、优级的位置，地段，房源（写字楼、商场和独立建筑）是它的一级需求。然而，“抢”往往意味着更高的年租金，或签约租期更长的合同，转换下来也就是更高的成本。

而一旦赢得了空间，大量的空间对应的是大量的租金，大量的宣发成本，大量的装修费用，以及在激烈的竞争下，为赢得客户对客户做出的优惠和减免。开设空间一次性投资（租金+装修+办公配套等）就高达几百万，后期的空间运营开销（人力+网络+推广+水电+税费+日常维修等）更为庞大。

虽然WeWork有一定的会员费收入（主要包括办公空间租赁费和月度会员服务费），这种赚一分钱花两分钱的收入模式显然无法支撑其高额的成本。这也是为何自创立以来，WeWork的销售额和净亏损均快速扩大，目前还未走向盈利的主要原因。

此外，“不确定性”和“时差”问题也加剧了它的亏损。“不确定性”体现在诸多方面，WeWork的租客多为初创企业和个人办公者，这些群体存在资金少，租期短、人员流动大等特点，因此WeWork 必须投入大量人力财力去寻找新的租客填补空位。

“时差”问题体现在，WeWork租用了场地后，据官方说法，需要用长达18个月的时间来装修布置。这个过程中，每个办公场地产生的所有开支都要总部自行消化，吸收所有的固定成本。直到一年半以后彻底装修完成，每个场地的收入才能从零开始增长。

“不确定性”使收入端的大打折扣，无法覆盖“时差”问题导致的装修、管理、销售等费用的上升。目前，解决入不敷出的唯一办法就是融资：先烧钱圈地，再期待回报。很多没有成熟的商业模式的公司都在前期选择这种方式，希望通过资本的支持快速占领市场，等稳固市场地位后，再对商业模式进行改善。

但敢这么玩儿的往往都是互联网公司。他们的前期的研发费用确实高得惊人，但是研发所带来的回报却相当长期、稳定甚至令人惊喜。即便WeWork曾有意地把自己的形象与互联网公司靠拢，日常宣传也喜欢用“技术连接”、“大数据化平台运营”等词汇，它的业务模式与互联网公司相比有着根本上的区别。

区别主要体现在运营模式。

首先，在营运上，科技与WeWork好像并无太多硬核连接，它的很多服务和产品与其说是科技不如说是噱头。例如它们的“办公+”服务，比如通过大数据分析用户习惯、针对不同的人进行个性化升级等，这些许用到些互联网技术，但归根只是用技术改善体验，要说“技术驱动”未免过于牵强。当然，它们为租客提供了便利这一点毋庸置疑，但这种便利与互联网企业的商业模式并没有深层逻辑关系。利用数据颠覆传统行业是一个真命题，但任何行业都可以用数据颠覆明显是一个伪命题。

其次，非技术驱动的服务也存在着各种各样的问题。WeWork现在的共享办公场所虽然装修现代，但也并没有像宣传的那样毫无瑕疵，毕竟是个以降低租客成本为价值的商业模式。为了实现盈利，首先要降低的就是装修费用等弹性费用。

目前租客们对WeWork工作环境的评价褒贬不一。空间狭小、桌椅质量差、通风不畅成为用户反映较多的问题。而国内市场中，低效的服务成为用户最大的困扰。服务人员态度不好、缺乏主动性、回复速度慢、无法解决问题等，让很多潜在顾客望而却步。

再次，比起Uber和Airbnb这样轻资产式的中间平台企业，WeWork目前的运营模式非常“重”，重到和酒店公寓如出一辙（都是“二房东+管家”模式），甚至过之，只不过后者面对的主要是散客，它面对的主要是中小公司。

我们知道，房地产运营一般包括三种模式：以纯商业管理为代表的轻资产模式；持有资产并运营的重资产模式；以及以WeWork为代表的介于轻重之间的租赁物业运营的包租模式。

WeWork 这种“脚踏两只船”的模式意味着，为了使业主长期租赁合约与租客短期租赁需求相匹配，WeWork 需要对建筑和不动产采取要么租赁或要么购买的形式，而大量的支出使它变得越来越重资产。

这种重资产模式让WeWork在一众“场地提供者”里变得越来越无足轻重，没有辨识度。当所有提供办公场所的企业都成为竞争者的时候，WeWork可能既没有甲级写字楼安全，有规范，有面子，又没有普通写字楼便宜。

更让这位“家里的老二”尴尬的是，近期不少地产商都开始运营自己的联合办公业务，这样既赚取写字楼面积佣金，又赚取联合办公工位费。2016 年，中海旗下品牌“officezip”进军联合办公市场，依靠中海旗下的甲级写字楼运营。2020 年，万科和金茂均分别推出“牛小时”和“J SPACE”。

市场一再告诫我们谨慎走中间路线。

拿移动通讯的小米，三星，苹果举例，很显然小米和苹果准确地找到了自己在两段市场的定位。小米可谓通过各种方式（整合产业链等）努力做到了性价比的极限，苹果的各项技术也成为了一次又一次被模仿却难以被超越的对象。相比之下，近年来越来越少听到谁会买既不便宜也不高端的三星。

当然，这也不意味着中间路线没有对应的市场，没有商业价值。尽管共享办公的商业模式还不成熟，但国内仍有这么多公司（优客工厂、纳什空间、氪空间、梦想加等）加入的根本原因，是传统写字楼租赁市场存在刚性，而联合办公可以针对性的改善写字楼租赁的灵活度。

虽然国内的小公司，创业者和自由职业者没有美国多，但是也代表了相当一部分人。而且他们也确实面临办公场所选择的困境。但是很显然，从上面所提出的一系列问题来看，WeWork无论从价格，定位还是服务都没有抓住这部分人的心，不少网友反映租满三个月就搬走了。

这说明一个问题：一个企业即便有商业价值也是不够的，它需要有独特的商业价值观，也就是它打算从什么角度理解自己的业务。WeWork之前将自己的价值观定位成：空间即服务（Space as a Service），强调自己是服务提供者。他们推出了Powered by We等服务，还推出“企业解决方案”（Business Solutions），为入驻企业提供人力资源和工资派发等服务。

WeWork此举的明智在于，相比传统场地提供商，它更强调服务，智能和创新。它给自己的定位反映出了联合办公公司们正在做的尝试：由重向轻资产模式向轻资产模式的转变。如果我们接受“轻资产化”是未来联合办公公司们的商业价值观，恐怕WeWork把该价值观贯彻的还不够彻底。

相比WeWork, Industrious直接放弃了租赁模式。为了避免房地产经纪费用，直接改为与房东共享收入。他们不用再向业主支付大楼租金，但将收入的一部分给予房东，以分享利润和风险，与此同时，装修费用和搭建配套店铺的费用也由房东来承担大头。这使得Industrious即便在疫情期间也可以继续扩张新的办公地点，不用担心过度负债。虽然在这种模式下收到的利润比之前少，但优势是成本低，边际利润能达到竞争者的三倍。

放眼国内，优客工场创始人毛大庆也提出“轻资产、重赋能”的战略转型。他理想中的未来资产轻重比要达到约1:1。为此，优客工场推出了轻资产模式下的以运营、设计施工服务输出为主的U Brand，以管理、系统输出为主的U Partner，为酒店提供“一产多元”定制化服务的 U Suite，并希望未来扮演一个管家的角色，不买不租，单纯为用户提供管理服务。

相比之下，砸了大量钱圈地的WeWork显得急于扩张，在商业决策上未曾审慎。其实，“砸钱圈地”未尝不可，重点不在于砸了多少钱，而在于砸了钱是否导了流。当年腾讯和360都因为提供了免费的服务（QQ聊天和杀毒）而收获了一大批用户，才有机会把得来的用户导向收费项目。也许这个例子并不十分恰当，但是如果真的要问WeWork砸的钱是否起到了作用，恐怕我的答案是否定的。

所以，对于共享办公企业而言，光讲好故事是坚持不下去的，更重要的是思考如何为用户提供更加差异化的服务。

所有的盲目扩张和盲目乐观注定不会有好下场。随着近年国内反垄断监管的加强，以及更严格的市场准入政策，“烧钱”局面也许会面临更大的风险。

未来，共享办公行业免不了经历一段整合期，企业需要更加注重扩展速度与盈利的平衡。小规模或盈利不善的公司可能被迫退出市场，资本加速向头部企业倾斜。只有能真正借助科技创新迭代、真正拥有别人无法复制的核心资本的企业，才能获得生存。同时，行业会下沉切入二线核心城市寻觅新的商机，不仅局限于北上广深。