万达商业加速轻资产化：A股撤回转向港股主动求变
主动撤回A股IPO申请，是万达商业主动求变的体现。
在IPO排队超过5年之后，万达商业做出了自己的决定。
主动撤回A股IPO申请3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（“万达商业”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。
选择主动撤回A股IPO申请，万达商业显然不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。
克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。
轻资产后的万达商业无疑是奔着香港市场去的，当时的退市公告显示，万达商业表示长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。
可以预见，万达商业一旦重新登陆香港资本市场，必定受到资本市场的追捧。
轻资产加速度轻资产化，这是万达商业的既定战略。
早在2015年初，王健林就曾提出“万达到了要靠品牌赚钱的时候”。近年来，万达集团逐渐由出售物业支持商业运营的重资产模式，向为第三方业主提供品牌管理运营及科技赋能的轻资产模式转型。
2020年，万达商业对外宣布，从2021年开始，万达商业不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。
重资产模式下，主要由万达出资建设万达广场，并通过在周边建设商业、写字楼等物业，以物业销售产生的现金流支持万达广场发展。“以售养租”的模式往往需要较大的资金投入，且对于大规模城市核心地段优质建设用地需求，很大程度上限制了公司发展规模。
为实现轻资产转型，万达启动“地产+金融”模式，与第三方业主合作，提供从选址建设、设计招商及运营等系列服务。
另一方面，万达商业先后引入了腾讯、京东、融创及永辉等战略股东，进一步夯实科技赋能及综合品牌运营能力。在轻资产模式下，万达商业将聚焦充分发挥其在商业资源与综合运营的核心能力，通过输出行业领先品牌管理模式，按照租金收益与投资方进行分成，为万达商业未来增长提供极大的想象空间。
为顺利推进轻资产战略的落地，万达商业从2021年开始，不再发展重资产项目，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，这标志着万达将彻底实现轻资产化。
从这个角度来说，终止A股上市计划不仅不会对万达商业的基本面和“全面实施轻资产”的发展战略造成实质性冲击，反而会促使万达商业进一步转型，继续做精做强轻资产商管业务，稳固市场龙头地位。
万达商业的底气为什么这么说呢？
第一，万达商业目前A股上市主体中，仍存在大量的持有型物业资产，市场给予房地产企业及重资产商业物业企业的估值均处于较低的水平。
因此，即使万达商业成功在A股上市，公司的募集规模及估值水平亦会收到较大程度的影响，并不利于公司的后续发展。
轻资产商管业务是近两年香港市场最受欢迎的赛道之一，从2019年以来的物管公司上市潮来看，投资者给予物管公司较高的估值，部分物管公司的估值甚至超过了其地产母公司。特别是2020年末上市的华润万象生活，其市盈率目前已达到了惊人的185倍，总市值超过1036亿元。
万达商业作为全国最大规模的商管公司，其轻资产商管平台上市势必将受到投资者的高度青睐，势将获得相比于A股上市主体几十倍的估值，助力商管业务的腾飞。
第二，商管行业已进入并购整合时代，行业集中度将不断提升。
从碧桂园服务收购蓝光嘉宝，恒大物业收购雅太酒店物业等案例来看，行业龙头均开始主动寻求并购重组机会，并通过并购重组中小型物管公司扩充第三方管理规模，进一步提升经营能力及估值水平。某头部券商亦认为，非住宅物业格局分散，仅个别细分赛道存在区域性龙头，有较大整合空间，目前是头部企业的并购良机。万达轻资产商管平台上市，或追随物管行业龙头脚步，通过上市募集资金后对中小型商管公司进行并购整合，进一步聚焦轻资产发展战略，提高市场占有率，真正形成业务发展与市场估值同步提升的良性循环。
第三，万达商业基本面稳固，各项经营指标及财务指标行业领先。
2020年，全国万达广场出租率99.4%，租金收缴率99.9%；为支持中小商户抗击疫情，2020年全国万达广场减免租金超过43.3亿元，如扣除这一因素影响，2020年全国万达广场租金同比2019年增长8.1%。以2020年第四季度为例，全国368座万达广场客流同比增长6.4%，销售额同比增长15.8%；全国可比万达广场客流同比2019年回升至97.4%，全国可比万达广场销售额同比2019年增长7.7%，而根据国家统计局数据，同期全国实体商业销售额增速为-4.4%。
由此可见，即使面临疫情影响，万达商业仍表现出了优异的经营成绩，向全市场交出了满意的答卷，万达轻资产商管平台上市后，势必将进一步巩固基本盘，实现企业的长久经营。
天地宽广，值得期待。