险资中国人寿撑腰，远洋最挣钱的成都太古里抵押融资40亿，三年后可赎回

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“卖卖卖”似乎成了远洋今年的关键词。

近日，业界传出消息，远洋正在与其大股东中国人寿正在就利用成都远洋太古里项目股权进行融资事宜进行洽谈，远洋计划将其持有的成都远洋太古里项目50%股权抵押给中国人寿，以此筹集约40亿元资金。

一位接近远洋的人士告诉时代财经，关于这笔交易，远洋与中国人寿之间已基本有了默契，但抵押事宜还需要与成都远洋太古里另一股东太古地产进行商议，目前尚在洽谈过程中，最终交易是否能够达成或在三个月内有结果。

太古里一年销售超90亿

从市场消息来看，此次远洋抵押成都远洋太古里股权的期限为3年，期间所得项目分红将全部归中国人寿所有，三年后，远洋将对成都远洋太古里50%股权进行赎回，若无法赎回，另一股东太古地产拥有优先收购权。

有商业资管人士表示，远洋此举等同于将成都远洋太古里轻资产化，降低商业重资产比例的同时，还能获得40亿元现金，这对于远洋而言是一个不错的处理方式。

成都远洋太古里项目是远洋与商业巨头太古地产于2015年在成都合作开发的标杆项目，双方各占50%股权。这也是太古里在国内的第二个项目，在规划初期，双方就有意将该项目打造成当地的地标商业。

事实上，自建成以来，成都远洋太古里受到一众大牌及奢侈品的青睐，不仅吸引了苹果、卡地亚、古驰、爱马仕等品牌，中国内地第三家路易威登之家、Burton西南首店、Maison Margiela Caf全球首店以及CELINE旗舰店也陆续入驻，令该项目成为当地网红打卡点。

而凭借高涨的人气，成都远洋太古里的业绩也是节节攀升，在成都市场名列前茅，即使放眼全国商业市场，亦处于前排队伍之中。

太古地产在2021年年报中披露，去年，成都远洋太古里零售销售额录得21.9%的高增长，业绩突破90亿元；出租率方面，成都远洋太古里2021年的出租率为96%。且过去三年，成都远洋太古里的业绩一直维持增长态势，除了2020年受到疫情影响业绩增长幅度仅6%，2019年和2021年业绩增幅均超过20%。

另据联商网统计的全国主要商业（购物中心）2021年业绩一览表显示，成都远洋太古里2021年的销售额由2020年的73亿元增长至近95亿元，在成都本地仅次于成都IFS的近百亿销售额，排在第二位。

与全国其他商业项目相比，成都远洋太古里的成绩入围TOP15，去年的业绩增幅甚至超过广州正佳广场这样的老牌购物中心，排在第13位。

前述商业资管人士分析认为，成都远洋太古里为远洋旗下核心商业资产之一，在成都市场的占有率一直保持在较高水平，不排除三年后远洋将选择赎回项目股权，“成熟的商业项目可以为房企提供稳定的收入”。

年内三度向险资兜售项目

抵押核心商业资产套现的背后，是沉重的债务压力。

远洋2021年年报显示，其到去年末的短期借款为186.7亿元，一年内到期的贸易及其他应付款为543.42亿元，合计短期债务高达730.12亿元。反观其手中的现金，到去年年末，远洋账上现金及现金等价物较上一年大幅减少45%至216.55亿元，已经难以覆盖短期债务。

除此之外，年报还显示，截至2021年年底，远洋1年内到期负债占20%，1-2年内到期负债占19%，2-5年内到期负债占50%，5年以上到期负债占11%，可见其压力并不小。

加之近几年来远洋的地产销售也不甚理想，身上的担子进一步加重。根据远洋此前发布的业绩公告， 今年1-6月，其累计协议销售额约430.1亿元，同比上一年减少17.87%。

为了缓解资金压力，远洋在今年积极发债和套现。过去短短两个月时间里，远洋就两度出售资产予险资。

上个月，远洋完成一笔50.15亿元的交易。其将位于北京市丰台区丽泽商务区的“远洋锐中心”项目出售给中国平安人寿。该项目原本由平安人寿及远洋共同持有，双方持股比例分别为66.5%和34.5%，上个月，平安人寿接下了远洋手中全部股权，远洋彻底退出该项目。

如果说平安人寿是“接盘侠”，那么中国人寿则是远洋背后最坚实的后盾。

去年2月，远洋与中国人寿签署《战略合作协议》，宣布将在资本、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老等六大领域深化全面合作；同年11月，为了给远洋旗下养老项目引流，双方再签合作协议；一个月后，远洋又与中国人寿订立150亿元《金融产品交易框架协议》。

几个月前，市场中传出消息，远洋又一次得到了中国人寿的扶持，双方在商业综合体项目合作和资金支持两个方面达成多项合作计划，远洋将设立数十亿元规模的保险债权计划，由中国人寿认购。

很快，中国人寿的扶持计划就得到落实。今年4月，远洋为北京颐堤港一期引入两位新的股东，分别为国寿置业投资管理有限公司和国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业，通过天眼查可以看到，这两家均为中国人寿旗下公司。

中国人寿进入后，远洋在该项目的持股比例由原来的50%降至1%，通过这次交易，远洋实现颐堤港一期项目轻资产化，同时换来30亿元现金。

此次抵押成都远洋太古里50%股权是远洋年内第三次利用商业项目套现，有消息称，该交易也是远洋与中国人寿保险债权计划中的安排之一。