【真灼财经我见】内房信心回归拐点正隐现吗？

碧桂园服务(06098.HK)股价在13个交易天，由6月28日收市价35.35港元，反复跌至7月15日(昨日)的收市价22.8港元，跌了35.5%，市值蒸发了422.8亿港元。

同期，碧桂园(02007.HK)股价由6月28日的收报4.82港元，到了昨日收报3.31港元，市值也蒸发了349.5亿港元。

碧桂园与碧桂园服务股价受压，连碧桂园旗下境内债“19碧地03”昨日由于一度下跌逾50%而需要一度停止交易。据上交所公布，19碧地03(163015)昨日上午交易出现异常波动。根据《上海证券交易所债券交易规则》和《关于债券匹配成交盘中临时停牌及有关事项的通知》的有关规定，上交所决定，自2022年07月15日09时48分开始暂停19碧地03(163015)交易，自2022年07月15日15时27分起恢复交易。

数据显示，碧桂园服务在7月14日遭南下资金净买入7949万港元，7月11日至14日累计遭净卖出7.35亿港元。

两间公司管理层面对这局面，在稳定股价方面能够做什么呢？

首先，碧桂园于7月14日(周四)公布其全资附属宙华投资有意按照交易场所交易规则，以市场化方式于境内二级市场购买其附属碧桂园地产发行之公司债券，首期规模不超过10亿元人民币。建议债券购买之对象为市场报价较估值偏离较大的碧桂园地产债券。

碧桂园董事会强调对集团的未来前景充满信心，并可能考虑日后于适当时候进一步购买包括但不限于碧桂园地产债券在内的由集团发行的证券。

从昨日境内债“19碧地03”面对的沽压，看来该公司还要与市场参与者进行深度的沟通才成。

至于碧桂园服务，该公司7月15日(昨日)于公开市场购买合共32.6万股，总代价约742.58万港元。已购回的股份约占于股东周年大会日期之已发行股份总数的0.01%。

碧桂园服务指，购回股份的相关代价由该公司现有可用现金储备拨付，并将随后注销已购回股份。董事会将继续关注市场情况，并将根据上市规则第10.06条的规定于近期选择合适的时机于公开市场购回股份。

就该公司近期价格及成交量出现不寻常波动，董事会确认，其并不知悉导致价格及成交量波动的任何原因，或须予披露的任何内幕消息。

这一段响应是上市公司最基“答案”，但投资者满意吗？碧桂园与碧桂园服务近期下跌，都是由于投资者对内房股信心不足有关，都是离不开债与销情等市场关注焦点。

说到内房企业的债，很自然想起“三条红线”政策。碧桂园服务于2018年3月从母公司碧桂园控股正计划分拆物业管理业务，以介绍方式于联交所主板独立上市，该公司业务发展一直稳进。基于业务是管理业务，因此不会受到“三条红线”政策影响。

至于碧桂园，于去年8月，目前碧桂园已指“三道红线”仍有一条“剔除预收款后的资产负债率”踩线，总裁及执行董事莫斌当时表示，内地针对房企的财务指标设目的是维持房地产市场健康发展，目标在2023年中期之前把剔除预收楼款的资产负债率降到70%以内，从而达到“三道红线”全部达标。

2021年末，碧桂园净负债率为45.4%，同比下降10.2个百分点，现金短债比约为2.3倍。今年3月，碧桂园管理层在业绩会上重申，该公司有信心在2023年中期前实现从黄档到绿档的调整。

降债之外，现金回流亦十分重要。碧桂园6月实现归属公司股东权益的合同销售金额约345.2亿元人民币，同比下跌35%，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约421万平方米，同比下跌33%。

对于碧桂园近期股价表现，汇丰日前发出研究报告中指出，碧桂园近期股价疲软，主要受"断贷"事件、市场销售预期不佳、美元高收益债券暴跌等行业性负面消息影响，并非受公司基本面产生的影响。某种层面上讲，当前碧桂园股价下行存在被错杀的情况。

说到碧桂园系，又难免想起于2021年9月，碧桂园服务以不超过100亿元人民币的作价收购富力物业旗下的富良环球有限公司，富良环球拥有的在管建筑面积为6940万平方米。是次交主要由两部分组成，以不超过70亿元人民币收购现在的在管建筑面积，以及不超过30亿元人民币收购未来约0.66亿平方米在管建筑面积。

碧桂园服务上市之后由于透过收购合并扩大业务规模，因此有物管“并购王”之称，亦有媒体形容是野蛮成长，今年3月，该公司来到今次业绩管理层已经预告收购合并大规模并购告一段落。

上述百亿收购真的帮了富力地产(02777.HK)，近日该公司终于迎来曙光，就是50亿美元债全部成功展期。7月11日，富力地产公布，指其境外全资子公司EASY TACTIC LIMITED(下称怡略)对10笔美元债豁免违约及展期事宜发起的同意征求条件已获满足，并已在7月11日举行的票据持有人会议上获得必要的同意，以批准特别决议案并实施提议修订和提议豁免。

在证券交易市场上，10笔美元债“打包”整体展期的情况并不多见。本次美元债展期方案涉及10笔美元债，每笔展期方案都需要相应债权人进行投票，若其中一笔无法通过，则整个展期方案无法通过。因此，展期方案得以通过，足以证明富力地产充分考虑了大部分投资者的期望。从结果来看，富力地产对每一笔债券的展期积极沟通、展示诚意，有担当和责任心，所以投资者更易接受。

“富力地产此次票据展期规模较大，整个展期规模高达49.44亿美元(约合人民币332.06亿元)。

仍在停牌的中国恒大(03333.HK)于5月份曾表示，他们争取在今年7月底提出债务重组方案。昨晚，该公司带来了“寸进”的讯息，中国恒大表示，针对该公司的清盘呈请已被撤回或被解除，并且解除任何清盘人的任命。该公司指，正在采取合适措施以遵守复牌指引以及相关上市规则。

债务重组方面似乎仍在流动性不强的情况下，未必能让每一位债权人予以支持。该公司公布指，旗下恒大地产的债券持有人，近期就恒大地产境内债券“20恒大01”调整本息兑付安排进行表决。债券持有人未通过相关的调整安排，恒大地产未支付相关本息。

要说服债权人支持，恒大地产再一次强调，其将以“不逃废债”为基本前提，积极与债券持有人协商以期尽快达成债券持有人认可的解决方案，在各方努力下共同化解债务风险，依法维护债权人合法权益。

管理投资市场的信心真的是难﹗上市公司大股东、高管停不了的回购股份，债务获展期、新债取代旧债等都能产生稳信心作用，但手上的楼盘能货源轮转也是非常重要，“现金为王”的年代，有钱回流就好办事。

内房与物管的“米饭班主”是一众置业者。无论是消费者、是股债投资者，是债权人，要所有人信心回归，离不开中央继续推出刺激经济的政策，不过，内地《证券时报》日前引述中银证券首席经济学家徐高建议，要解决房地产行业问题，不能单靠货币放松，要有困难资产救助计划，建议成立1万亿人民币的“地产行业健康发展稳定基金”，当中政府财政出资1000亿元人民币，其余由金融机构出资，令到银行敢放贷，老百姓亦敢买楼，当行业进入正常状况后，基金可以及时获利退出，不要追求长期持股。

徐高认为，人行货币宽松政策并无传导到地产融资上，主要由于“三条红线”政策触发整个地产下行之后，进入一种自我加强的循环，一方面地产开发商资金链收紧。另一方面银行惜贷，令购房者推迟购房，地产行业进入恶性循环。

北京大学国发院院长姚洋指出，要令下半年房地产业持续的复苏，建议调整“三条红线”政策。