从求规模转向求稳，下行周期，碧桂园考核标准变了

“过去的一年几乎是中国房地产行业近年来波动最大的一年。”碧桂园总裁及执行董事莫斌在3月30日举行的业绩会上如此评价2021年。

在这一轮下行周期，碧桂园应势改变了以往追求规模的作风。

2018年以来，碧桂园的重心之一是提升全周期综合竞争力提升，相应地，其也调整了考核标准。

莫斌在业绩会上介绍称，在市场上行期，碧桂园以销售额作为考核目标；在市场平稳过程中，以现金流回款作为考核目标；市场下行时，以可动用资金作为考核目标。

当前阶段的碧桂园正采用第三种方式，从求规模转向求稳。

“碧桂园目前要保现金流、保三道红线，做正确的事和确定性的事。”莫斌如是说。

其所谓“正确的事”是做有现金流的利润；“确定性的事”是指控支出、调结构、保资产。

在“正确而确定”的风格指导下，2021年碧桂园总去化率达到67%，相对为行业较高水平；权益回款金额为5022亿元，权益回款率连续6年达90%以上；可动用现金余额则达到了1813亿元。

权益销售额7年来首降

2022年将精准供货

“房地产市场的成交整体出现前高后低的态势，下半年市场整体转冷，金融机构风险偏好下行，给行业的每一位参与者都带来了巨大的挑战。”莫斌如此总结2021年市场状况。

在市场环境风云变幻的2021年，碧桂园权益合同销售额出现七年来首次下滑，由2020年的5707亿元下降至5580亿元；权益合同销售面积也同比微降1.4%至6641万平方米。

伴随着销售指标下降的还有利润。

报告期内，碧桂园毛利润同比减少8.1%至927.8亿元，毛利率下滑近四个百分点至17.7%；归母净利润则为141.85亿元，同比下降了23.5%。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君在业绩会上回应称，毛利率下降主要有两个原因，一是2017、2018年市场较热时拿的高价地进入交付期；二是去年下半年销售环境恶劣，市场销售预期和售价较预期差，因此毛利(率)出现了较此前更大幅的下滑。

随着市场有回暖的迹象及拿地成本降低，伍碧君表示，“在行业调整期结束后，碧桂园的整体毛利率会重新向上。”据其透露，碧桂园2020年至2021年上半年获取地块结转毛利率“比较不错”，已销售项目毛利率达20%。

在问及2022年的销售额目标时，碧桂园常务副总裁程光煜两次强调，“我们2018年以来的主基调是行稳致远，销售规模不是我们的第一追求，因此这几年都不制定对外的销售目标。”

不过，程光煜透露，“2022年将精准供货，提高货量的利用效率，去化水平保持在70%—75%之间。”其表示，碧桂园去年流入今年的权益货量大约是2700亿元，今年初步安排3500亿—4000亿元货量，即今年总可售货值约为6500亿元。

碧桂园丰富的土储为其后续销售提供了保障。

截至2021年末，其在内地市场31个省份拥有3216个项目，年内新获取土地333幅，按权益金额计算66%位于三四线城市。

此外，报告期末碧桂园已获取权益可售资源14846亿元，潜在权益可售资源3365亿元，合计权益可售资源18211亿元。已获取权益可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于五大都市圈。

在程光煜看来，目前行业仍然处在市场波动周期底部，预计今年全国商品房销售有所下降，市场呈现前低后高状态，随着部分城市政策松绑和供求关系改善而逐渐企稳，碧桂园将根据市场状况调整销售节奏。

“2022年将精准布局，聚焦在确定性的市场，重点布局城市群及经济与人口较为活跃、共需关闭良好的封闭市场，这些市场在去年下半年来相对低迷时保持了较好的韧性，且能够对冲季节性、疫情和局部政策的冲击。”程光煜在业绩会上如是说。

三道红线2023年中期前转绿

7月美元债已做好还款准备

受空头做空及行业预期较弱影响，资本市场对碧桂园财务状况的担忧一直未消散，开年以来碧桂园股价持续处于低位，市值一度跌破千亿。

年报显示，报告期末碧桂园总借贷余额下降至3179亿元，短期债务占比下降至24.9%。

从三道红线硬性指标来看，莫斌表示，“目前公司处在较为健康的黄档。”

截至去年末，碧桂园净借贷比率为45.4%；现金短债比为2.29；剔除预收款后的资产负债率为74%，踩一条红线。

莫斌在业绩会上表示，公司将在2023年中期前实现从黄档到绿档的调整，未来集团将继续保持现金流充盈，以应对市场变化带来的机遇和挑战。

2022年内，碧桂园尚有3笔债务到期，境外债仅一笔今年7月到期的7亿美金优先票据，境内债为9月及11月到期金额各20亿人民币的腾越公募债，总计约85亿元人民币。

莫斌透露，公司已做好今年7月到期票据的还款计划安排，并将根据市场情况考虑再融资以调整负债结构。

截至去年末，碧桂园现金及现金等价物为1469.54亿元，较上年同期减少12.1%；包括受限制资金在内的可动用现金余额为1813亿元，足以覆盖今年到期债务。

去年底以来，碧桂园频繁出手，通过股东增持、董监高购买公司债券及信用债赎回等方式向市场传递信心。股东累计增持29个交易日，合计增持约3.28亿股；自2021年底起至今累计购回优先票据本金总额4570万美元；截至今年3月21日累计购买公司债券1998.88万元；并于本月提前完成一笔本息共计6.2亿元人民币的信用债回售资金支付。

今年加大收并购力度

已完成约35个项目收购

今年三月以来，碧桂园先后与招商银行签订150亿元《地产并购融资战略合作协议》、与农业银行签订200亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》，成为少数获得并购贷款的民营房企之一。这也侧面证实碧桂园财务较为稳健。

在行业整合期，市场陆续有优质标的流出，手握百亿并购贷款的碧桂园或也将加大收并购力度，在下行周期低成本将一些优质标的收入囊中。

程光煜在业绩会上表示，收并购是碧桂园2022年比较重要的获取土地手段，“去年下半年市场波动以来，叠加行业分化，我们看到市场上的收并购机会越来越多，预计未来一段时间里我们收并购的数量也会增多。”

不过，碧桂园的收并购意向主要在合作项目。

“去年四季度以来，公司收并购主要聚焦在合作项目，大概与10多个合作方就八十多个项目进行了沟通，目前完成收并购的项目约35个，还有约30个已经基本谈妥。”程光煜在业绩会上透露。

此外，程光煜表示，公司也会根据市场机会沟通非合作项目的收并购，目前手头有优质收并购标的的银行及AMC机构也正与碧桂园接洽，公司将进行细致的尽调并针对感兴趣的资产包进行进一步洽谈。

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