房企年报深读丨化解风险，“优等生”旭辉仍在努力

积极筹措资金。

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

对于旭辉控股集团有限公司（00884.HK，简称“旭辉”）管理层而言，3月24日下午的业绩发布会，更像是一场向外界证明旭辉实力的沟通会。一方面，刚刚经历国际评级机构瑞银对该公司的表外负债质疑，旭辉更需要通过这份2021年成绩单说明公司流动性是安全的；另一方面，旭辉2021年分红将采取“现金+股票”，这种分红方式在资本市场第一次出现。

不少房企人士也围观了这场发布会。旭辉董事局主席林中一句开场白某种程度上引发了业内共鸣，“这大半年我听到最多的一个字就是‘难’：销售难、融资难、回款难、应对做空难”。

这是一个销售规模排名行业第15、努力争做业内“优等生”的旭辉：2021年合同销售额2472.5亿元，同比增长7.1%。截至目前，旭辉没有债务展期、没有被机构下调主体评级，“三道红线”顺利通关、成功晋级绿档房企。此外，旭辉净负债率62.8%，现金短债比2.6，剔除预收账款的资产负债率降到了69.7%；平均融资成本从5.4%降到5%。并且，旭辉在2021年的销售回款率超过95%，达到2403亿元，同比增长20%。

但旭辉在经营管理上也有瑕疵。多项财务数据实现增长之外，旭辉2021年度毛利率、净利率分别为19.3%、6.8%，对比2020年的25.1%、11.2%，出现较大跌幅。

旭辉执行董事、CFO杨欣将之归结为整个行业的毛利率处于下行趋势，言下之意，旭辉也难独善其身。

林中口中的“难”并非玩笑话。身处大变局，旭辉大股东林氏家族已频频出手增持自家股票，多次稳住了旭辉境内外债券价格；融资方面，旭辉获得平安银行50亿并购贷额度，还与碧桂园、龙湖、美的置业等少数几家房企一样，获得银行间融资资格，并成功发行2022年第一期中票，额度10亿；公司治理上，旭辉发力多元业务创新，代建业务有突破。

为了增强公司抵御行业波动的能力，旭辉祭出了独创的“现金+股票”的分红方式，林中表示，省下的钱将用于回购债券，从而增厚公司资本金，降低负债率。

3月24日，旭辉收报4.13港元，跌幅8.83%。林中也宣布，年报发布之后，公司高管将陆续在二级市场增持旭辉股票。3月25日，旭辉收报4.10港元，跌0.73%。

提升土储权益，降低合作风险

自2021年下半年，房地产行业进入现金流收缩阶段，房企普遍资金枯竭。林中总结，过去大半年，中国房地产业经历了从未有过的跌宕起伏，这是房地产诞生30多年来从未有过的大变局。

旭辉大股东林氏家族的积极市值管理，始终贯穿于这场地产大变局。据21世纪经济报道记者不完全统计，2021年7月以来，林氏家族陆续多次增持旭辉股票，涉资近3亿港元。这一举动向市场传递信心，过去一段时间内，旭辉境内外债券价格持续稳定。

在一众房企陆续被国际评级机构下调主体评级的时候，旭辉做到了独善其身，至今其发债主体还没有被下调评级，但旭辉也并非就此得到偏爱。3月14日，瑞银发布报告指旭辉80%项目为联营公司项目，有600亿-900亿的表外债务，公司信用风险可能会受其合作的民营房企影响。这份报告的负面影响还是产生了，旭辉股价在3月14日、3月15日两天下挫近40%，3月16日，旭辉美元债价格也一度下跌。

护盘心切，旭辉于3月16日公告对瑞银报告进行反驳。旭辉执行董事、CEO林峰在业绩会上再度强调，2022年年内仅剩一笔刚性到期债券，短债比为16%。“公司今年以来已提前回购兑付了多笔债券，目前一年内到期有息负债仅占比12%，债务结构健康”。

林峰指出，目前旭辉有21个项目的合作伙伴出现风险，这里面处于尾盘状态、没有融资的项目有14个，只有7个还在运营过程中。由于这些项目都是封闭管理的，在项目运营层面还是正常的。

目前旭辉表外负债203.92亿，其中经审计的对外担保是157.881亿。林峰指出，旭辉一向按照项目股比做对外担保，风险可控。

为了向外界证明合作项目风险不大，旭辉华北区域集团总裁董毅首次连线发布会，他以华北区为例指出，整个华北三十多个主力在售在建项目中，股东方出现风险的项目只有3个，分别是北京密云项目、天津云湖项目和天津九和府项目。其中北京密云项目完成风险股东折价转让股权；天津云湖项目已是尾盘阶段；天津九和府项目有四个股东，其中风险股东占股比为18%，项目贷款2.5亿，但项目账上有可用资金2.1亿，还有7000万在途资金，基本上可以覆盖开发贷的还本付息。

或出于优化合作体系、保证项目资金安全等风险管控考虑，旭辉管理层多次强调，要提升土储权益占比。目前来看，旭辉并表项目比例达到56%，非并表项目权益比2021年年末比2021年年中下降了19%。

“现金+股票”式分红，留钱回购债券

但旭辉有更大的“难”需要面对。过去的半年，尤其是美元债市场波动大。就在本周上半周，大部分内房企债券价格都出现了非理性的偏离度。杨欣指出，这一轮债券波动不仅来源于行业基本面或企业基本面，其实在过程中伴随了不少不实信息的传播。初期先有一些不实的消息，后来再通过海外做空的方式兑现收益。

杨欣指出，在相关主管机构进行管理后，债券市场又受到不实信息影响。但是随着上周三（3月16日）六部委明确，特别是明确关于信息的管控后，整个海内外债券的价格逐步回归理性，这里面既有监管层的当机立断，同时也有内房大股东和管理层主动出手回购。

从2021年11月开始，短短数月旭辉已斥资约3.5亿美元回购美元债。可以说，最近半年，旭辉在维持公司信用、股债价格稳定、公司现金流稳定方面给出很多积极举措。尤其是2021年期内的分红方式，将采取现金股息与派发红股相结合的方案：每股获派19港分现金股息，每100股获派发4股红股。

林中透露，旭辉董事会建议派发红股可进一步增加公司流动性，可分配部分现金用于回购旭辉的境内外优先票据。但林中也补充道，董事会亦将考虑以派发特别股息的形式，与股东分享债券回购的回报。未来旭辉派息仍然会维持一贯的占利润35%的比例，但是会根据市场情况做出最有利于各方的选择。

旭辉这一方案出炉是基于兼顾两方面考虑：兼顾公司发展与股东收益、兼顾投资者和金融机构、评级机构的信心。

在行业存在不确定性情况下，旭辉从增强公司股本，降低负债率考虑，同时也认为在旭辉股价处于低谷的时候，派发给长期股东，会有更好回报。

林中指出，派发红股之后，原来作为派息剩下的钱将用于回购债券，进一步增强公司抵御行业波动的能力。

旭辉还有其他筹措资金的举动。3月24日，阳光股份（000608.SZ）披露大股东上海永磐实业有限公司（简称“永磐实业”）今年1月25日至3月22日集中减持3749.57万股，占公司总股本5%。此次减持，永磐实业将套现大约1.1亿元，减持后，永磐实业还持有阳光股份7.25%股份。而永磐实业是旭辉百分百持股的子公司。

值得一提的是，业绩会上，旭辉也积极对外释放正面信息。林中透露，目前旭辉代建业务一共取得总建筑面积280万平方米的合约面积，预计可收取代建费4.7亿。旭辉瓴寓CEO张爱华也是第一次出现在旭辉业绩会上，据其透露，旭辉瓴寓已实现轻重结合的盈利模式，目前轻重两端业务占比85%左右。

正如林中所言，旭辉要抢跑下一轮成长机会。转型城市综合运营服务商，或许是旭辉未来标志性的事件。

(作者：唐韶葵,实习生王佳琦 编辑：张伟贤）