两天大涨近40%，这只REITs怎么这么强？

今天的市场真是有意思，医药、新能源板块大幅回调，龙头药明康德下跌8.35%，宁德时代下跌6.29%。指数也不行了，上证指数跌1.07%，深证成指跌2.01%创业板指大跌2.96%。

不过，这样的市场上也有亮点，那就是REITs的表现。

上周五，建信中关村REIT开盘即封死30%涨停，今天一开盘，继续10%涨停，后续虽然破板，但收盘时还有7.26%的涨幅，两天累计上涨39.44%。

为什么中关村REIT能涨这么多？

最重要的还是背后的资产优质，中关村REIT的资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目，这3栋标的资产都在北京中关村产业园，是一线城市的核心物业，地理位置优越，是市场上的优质资产。

而且资产运营情况良好，平均出租率达到95%以上，租户大部分是科技类企业，比如度小满金融、快手、科大讯飞这些知名公司，租户质量很不错。

其实作为今年新出的产品，REITs一直很火爆，今年5月底，国内首批公募REITs开启发行，9只产品都是一天售罄了，启动了比例配售，其中首钢生物质REIT的配售比例甚至达到了1.76%，创下新基金配售比例最低纪录。

发售之后，第一批REITs涨得很不错，于是今年11月，第二批REITs发行募集更加火爆，可以说是抢疯了，中关村产业园REIT的配售比例达到1.97%，越秀高速REIT的配售比例达到2.14%。

可能有些朋友还不知道REITs是什么。

所谓REITs，是Real、Estate、Investment、Trusts的缩写，即不动产投资信托基金。

REITs是继“城投平台”、“PPP”、“专项债”之后的第四大投融资模式的创新，简而言之，就是一种新的投资和融资方式。对于基础建设的影响，据说不亚于“四万亿”、“一带一路”、“PPP”。

再具体点，我们来看这样一个场景：

开发商——持有商业地产，如果短时间内需要融资开发新的地产，但手中又没有现金流。

投资者——众多散户，持有少量资金，但由于投资门槛，无法将分散的资金寻找到合适的投资标的。

因此，为了解决这个矛盾，将众多中小投资者的资金投向急需资金、持有流动性较低的开发商手里，中小投资者在未来的时间内有稳定的投资收益，REITs应运而生。

但是，目前我们的公募REITs的投资标的不是楼盘，而是基础设施，具体的标的比如公路、铁路、工业园区等。

简单来说，老百姓购买基金，基金募集的钱去修路修桥，老百姓通过基金持有基础设施建设类的资产，并享受它们赚钱后的分红。

他背后有着政策信用背书。

嘉实基金董事长赵学军曾经表示，公募REITs将根本改变中国资本市场整个基础设施的性质和特征，同时，它将会给投资人带来完全独立属性的、相关度很低的一类资产，有望将投资人组合的有效前沿大大向前推进，改善所有投资人风险收益特征。

除此以外，公募REITs的好处非常多：

1、收益较为稳健。

在出台的RITEs指引中表示，此类基金应具备80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，且基金管理人需将90%以上的年度可供分配金额按要求分配给投资者。对于中小投资者而言，买了公募RE。

2、流动性较强。

公募REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、安全性强等特点。说白了就是你不想投资这个项目了，可以随时在二级市场上卖出，这是直接投资一些基建项目不可比的。

REIT也要注重风险

由于公募REITs是典型的中等收益、中等风险金融产品，从国际经验看，产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”

另外，还有公募基金机构表示：“可能有部分公众投资者由于不了解公募REITs，将公募REITs视作股票，将认购等同于‘股票打新’，将公募REITs上市等同于‘炒新股’。

公募REITs的底层资产是具有持续经营能力的基础设施类项目，可以给投资者带来持续稳定的收益回报，但成长性与初创型或高科技行业的上市公司不可比。

从企业经营基本面和成长性逻辑来看，公募REITs的内在价值稳定，不支持暴涨暴跌。”

这次中关村REITs涨停，已经吸引市场上许多炒作资金，11只REITs的溢价率比较高了，截至12月17日，11只REITs的相对净值折溢价率中值达到27.86%，但是这种短期炒作肯定不可持续，大家还是要谨慎参与，小心最后当了接盘侠。

—END—

*风