专题研究丨解析公募REITs法律文件及关注要点
本文作者：张涛，毕业于中国政法大学，自2013年以来从事从事律师及公司法务工作，主要工作领域为房地产并购融资、私募基金。
公开募集基础设施证券投资基金（下称“基础设施基金”）首批试点已在上海证券交易所和深圳证券交易所发行并上市。
由于基础设施基金的特有交易架构，基金设施基金的发行需要一系列法律文件作为配套支持，包括招募说明书、基金合同、股权转让协议、运营管理协议等。
这些不同的法律文件或协议直接涉及基础设施基金相关主体之间的法律关系，因此对于投资者、原始权益人、运营管理机构等均具有重要意义，故在此对于各重点法律文件的主要内容及关注要点进行简要的总结。
一、招募说明书
基金管理人在申请募集基础设施基金时应当编制招募说明书，对所有可能对投资人投资判断有重大影响的信息予以披露，充分披露投资基金的风险。
招募说明书内容大致包括：招募说明书摘要，招募说明书封面、目录，绪言，释义，基础设施基金整体架构，基础设施基金治理，基金管理人，基金托管人，相关参与机构，风险揭示，基金的募集，基金合同的生效，基金份额的上市交易和结算，基金的投资，基金的业绩，基金的财产，基础设施项目基本情况，基础设施项目财务状况及经营业绩分析，现金流测算分析及未来运营展望，原始权益人，基础设施项目运营管理安排，利益冲突与关联交易，基础设施基金扩募与基础设施项目购入，基金资产的估值，基金的收益与分配，基金的费用与税收，基金的会计与审计，基金的信息披露，基金的终止和清算，基金合同的内容摘要，基金托管协议的内容摘要，对基金份额持有人的服务，其他应披露事项，招募说明书的存放及查询方式，招募说明书附件，备查文件。
招募说明书需由交易所审核，确保其内容符合一般规定，且不存在未向投资人披露的相关情形。
二、基金合同
基金合同的签署方为基金管理人和基金托管人，属于契约式基金的一般合同签署方式，且由于基金投资人众多，基金合同生效后适用于每个基金投资人。
基金合同内容大致包括：前言，释义，基金的基本情况，基金份额的发售，基金份额的上市交易和结算，基金备案，基金合同的当事人及权利义务，基金份额持有人大会，基金管理人、基金托管人的更换条件和程序，基金的托管，基金份额的登记，基金的投资，利益冲突及关联交易，基金的扩募，基金的财产，基础设施项目运营管理，基金资产的估值，基金的费用与税收，基金的收益与分配，基金的会计与审计，基金的信息披露，基金合同的变更、终止与基金财产的清算，违约责任，争议的处理，以及基金合同的效力。
鉴于基金合同是基金存续期间各方权利义务的纲领性文件，也是确保投资人利益的根本性文件，因此基金合同的拟定除了各方达成一致以外，还需要交易所的审核，确保基金合同的约定不存在侵害投资人利益的情形。
三、股权转让协议
股权转让协议是资产支持专项计划管理人（代表专项计划）从原始权益人受让SPV公司或项目公司100%股权的主要交易文件，签署方包括转让方即原始权益人、受让方资产支持专项计划管理人（代表专项计划）及目标公司即SPV公司或项目公司。
从股权转让角度看，股权转让协议作为股权转让的主要交易文件，与一般的股权并购交易在基本条款设置方面是一致的，条款主要包括定义与解释、股权转让与交易步骤、转让价款和支付、转让价款支付条件、陈述与保证、违约责任、终止与解除及其他条款。
但从基础设施基金角度看，股权转让协议与一般的股权并购交易中的股权转让协议相比还是存在一些特殊点，需要关注。
第一，交割日。一般的股权并购交易中将标的股权的工商变更登记设定为交割日；但基础设施基金中则将专项计划设立日作为标的股权交割日，从该日起标的股权的全部权利和义务均由资产支持专项计划管理人享有和承担。
基础设施基金募集资金用于认购基础设施资产支持专项计划，专项计划管理人应在资产支持证券缴款截止日后的第一个工作日将认购资金（不含利息）全部划转至已开立的专项计划账户并在该日完成验资，完成验资的当日即为专项计划设立日。
第二，转让价款支付。基础设施基金中的股权转让价款分为预计转让价款和经交割审计后调整的股权转让价款。其中预计转让价款一般是SPV公司或项目公司的净资产金额，专项计划管理人首先在满足首笔付款条件后向原始权益人支付预计转让价款的90%作为第一笔付款；而后进行交割审计，交割审计完成后，各方根据交割审计的结果对股权转让价款进行调整和确认，并根据调整后的股权转让价款向原始权益人支付尾款。
尾款的支付条件一般包括SPV公司或项目公司已经变更为专项计划管理人的全资公司的工商变更登记，即专项计划已变更为SPV公司或项目公司的唯一股东。当然，由于具体交易的情况不同，关于转让价款支付的约定也会有所不同。
第三，生效日。由于股权转让价款来源于基础设施基金对基础设施资产支持专项计划的资产支持证券的认购款，而该认购款又来源于基础设施基金能否募集成功，所以股权转让价款是存在或然性的。
因此，股权转让协议的生效条件是经各方有效签署之日成立，自专项计划设立日起生效。这种生效日设置避免了专项计划未能有效设立时股权转让协议已生效情形下专项计划必买及原始权益人必卖的情形。
四、运营管理协议
运营管理协议是基金管理人委托运营管理机构对基础设施项目提供运营管理服务的主要协议，签署方一般包括基础设施基金管理人、运营管理机构、项目公司。
运营管理协议的基本条款包括定义、委任、陈述和保障、运营管理服务内容、各方权利和职责、权利与义务、管理监督、管理费、考核安排、报告和告知、运营管理机构的解聘和更换、违约责任、终止和解除、适用法律及争议解决及其他条款。
本质来讲，基础设施基金管理人应当对基础设施项目进行运营管理，但是根据《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》等相关规定，基金管理人也可以由其子公司或者委托第三方运营管理机构对基础设施项目进行运营管理，但是这种委托并不免除基金管理人的应有管理义务或责任。因此，运营管理协议重点应解决如下相关问题：
第一是明确委托运营管理的范围，纳入运营管理范围的内容将由运营管理机构具体负责，对此基金管理人将起到监督管理的作用。
第二是明确委托运营管理的费用及考核机制，运营管理机构收取管理费是提供运营管理服务的应有之义，但同时，基金管理人也可以给设置一定的考核指标，并将考核指标和运营管理收费相挂钩，更好地促进和刺激运营管理机构提供服务。
第三是明确运营管理机构的解聘和更换程序，基于对投资人负责的考虑，如果运营管理机构无法满足运营管理的要求，甚至对于基础设施项目的运营管理起到负面作用，那么基金管理人应启动解聘和更换程序，并通过召开基金份额持有大会作出相应决议，同时履行相应信息披露义务。
第四是做好项目信息保护，防止信息不必要扩散。运营管理机构仅提供运营管理服务，但其并非是基础设施项目的所有人，所有人是基金管理人所代表的基础设施基金。在运营管理机构提供运营管理的过程中，不可避免的将接触到基础设施项目的各类经营信息，并向运营管理机构的股东进行必要的汇报。因此，为了防止基础设施项目经营信息的不必要扩散，运营管理机构应承担保密责任和义务，并在其股东层面圈定相应的知情人范围，如果存在因信息扩散而侵害投资人利益情形，也便于追究相关人员责任。
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