【利得投教小课堂75】千呼万唤始出来的公募REITs（一）：公募REITs是什么？

6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs正式在沪深交易所上市交易。上市首日，9只公募REITs全线上涨，截至当日收盘，博时招商蛇口产业园REITs以14.72%的涨幅领涨，除此之外，所有产品虽涨跌不一，但平均涨幅达到了5.9%左右。（新闻来源:新浪财经）

同日，上海市发改委发布了《关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地实施意见的通知》，又名“上海REITs20条”。（新闻来源：网易新闻）此次上海REITs20条的发布表明上海积极响应国家“十四五”规划中明确提出的“加快建设新型基础设施”的战略部署，立足于其国际金融中心的大背景，对标新加坡、香港等亚太地区REITs成熟市场，力图打造具有国际竞争力的REITs发展新高地。

近期公募REITs持续火爆，利得基金君也在被各大媒体刷屏相关信息，实际在5月31日首批9只公募基础设施REITs正式公开发售之际，其火爆程度就已见端倪。在各大金融机构和公众投资者的疯狂认购下，发售当日便全部实现超募。据财经网金融不完全统计，当日9只产品累计吸金300亿元，超募达15倍之多。有道是“千呼万唤始出来”，那么从本期开始，利得投教小课堂就开启“公募REITs”的新篇章，跟随利得基金君一起来揭开这款火爆产品的神秘面纱。

我国的公募REITs是什么？

REITs(Real Estate Investment Trusts),即不动产投资信托基金，20世纪60年代初诞生于美国，是指向投资者发行受益凭证来进行募资，募集资金用于投资不动产，最终受益将按比例分配给投资者的标准化金融产品。说白了，这就是一种房地产证券化的手段，可以使中小投资者能以较低门槛参与到不动产市场的一种方式。

今天我们要说的公募REITs是指我国公开募集的基础设施REITs，顾名思义，是把从投资者处募集的到资金交由基金管理人去投资基础设施项目，最终收益按比例进行分配。也就是说个人投资者也可以通过投资公募REITs进而参与到大型基建项目中，从而分享项目的基本收益和增值红利，比如我国发行的首批9个试点项目，以往如果想参与这些项目，没有雄厚的资本那是绝无可能，可通过公募REITs，现在你只需要投入1000元就可以享受到项目的收益。

根据我国证监会于2020年8月6日发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中的规定，公募REITs将引导投向仓储、物流、高速公路、机场、港口、水电、气热、垃圾处理、高新工业园区等领域。之前我们提到的首批上市的9个试点项目均是投向以上产业，目前中国的REITs只能投资于基础设施，不动产不能作为投资标的，这一点是区别于海外REITs的。

公募REITs是公募基金大家庭的一员，其风险、收益率和波动率介于股票和信用债之间，作为公募基金中的第六大投资新品种（前五大投资品种为货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII），在一定程度上填补了我国资本市场的空白，为部分倾向多元化配置的投资者提供了新的选择。同样作为资本市场的一种金融产品，那公募REITs与其余金融产品的区别在哪里呢？

公募REITs与其余金融产品的区别

公募REITs VS 股票

与股票投资相比，公募REITs的底层资产主要是优质成熟且运营稳定的基础设施项目，其现金流持续而稳定，信用风险较低，所以公募REITs的净值波动幅度相对较小，风险较股票投资也更小。

此外公募REITs的强制分红政策以及较高的分红比例决定了其收益对比股票更稳定。要知道公募REITs的收益分配比例要求是不低于基础设施项目年度可供分配金额的90% ，所以从分配机制上看，公募REITs更为严格。

公募REITs VS 债券

公募REITs与债券相比，最根本的区别在于公募REITs利息回报不固定，但却有稳定的强制分红机制，而债券投资恰恰是固定收益投资里最关键的一种。另外公募REITs实际上属于权益投资，但由于其收益极度依赖于资产本身的运营情况，一旦遇到基金管理人或者运营管理机构管理不善的情况，也有可能造成损失。

公募REITs VS 普通公募基金

虽然公募REITs也可被归为公募基金，但对比其他公募基金的差异还是比较明显，我们大致将差异分为三类：

1.投资标的不同

在上文我们已经说过我国公募REITs产品的投资标的其实只有基础设施，能被当做底层资产的必须是具有持续经营能力、增长潜力良好且拥有持续、稳定的现金流的项目。而普通的公募基金通常以股票、债券等作为投资标的，其所投资的行业非常多元。

2.收益来源不同

从收益来看，普通公募基金的主要收益除了来自股息、利息收益外，还可以通过调整投资产品组合的方式获取增值收益。而公募REITs的收益来源主要为项目的经营收益以及资产的增值收益，打个比方，我们投资的REITs是以高速公路为投资标的，那收益就来源于高速公路的日常经营，因为高速公路的收费及通行量相对固定，所以收益也相对稳定。

3.产品定位不同

普通的公募基金通常依赖于基金管理人优异的投资能力和管理资金能力，基金管理人可通过灵活配置资产等手段进一步实现投资收益。而公募REITs产品的收益则需要依靠发行人、管理人在相关领域内的专业能力和资源优势，以确保项目的顺利运营，并可持续带来稳定收益。

首批公募REITs的推出是我国在基础设施建设融资渠道方面的全新探索，是基础设施领域发展中的里程碑，未来公募REITs的所覆盖的范围和地区将会更加广大。下一期，利得基金君将重点与大家聊聊公募REITs在我国的发展历程。我们不见不散！