9只公募REITs只给基民20亿？这届基民怕要打起来了！
“我可以不买，但你不能没有”
这几天，好多小伙伴在热议首批9只公募REITs的话题，关于REITs是啥，可以看下bo姐之前的文章《买基金当包租婆，第一批尝鲜的年分红超8%》。
下午的时候，bo姐看到了最新消息。如果说之前是讨论要不要买的问题，现在则是变成了还能不能买到的问题。
首批9只产品均公告完成了网下投资者询价，会在5月31日对投资者发售。
公告显示，9只公募REITs，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园，最终认购价分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。
在经过大比例的战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs给公众投资者留的饭，很少很少。
根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额，合计在20亿左右。
以浙江杭徽REITs为例，对公众的初始发售份额1928万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00％：
我干饭人表示不满！原本一些投资者嫌弃不想买：
最后了，突然发现自己可能买不到，这可咋整？
别急，bo姐来教你怎么在二级市场捡漏！
值不值得买？
在讲操作技巧前，我们还是先来了解下这类标的值不值得买。
我们肯定不能因为稀缺，市场火爆就买。投资的关键，还是这个资产靠不靠谱，适不适合我们。
Bo姐对REITs的总体看法是偏正面的，特别是在新冠疫情，全球货币大放水的背景下。
美国，印钞票印的真是没脸没皮了。据美联储最新公布的数据显示，在过去的40多周中，M1货币供应量一直在直线上升，超过美联储自1913年成立以来货币增长速度。
下图中，这根蓝色长直线，已完美的地诠释了这个过程。
看到这样的印钞票放水，简直哭瞎在厕所。这苦逼日子，啥时候是个头。
唉，又是被美帝疯狂薅羊毛的时候。
咱们中国的情况怎么样？bo姐找了一张中信做的图，跟大家贴下。
从资产负债表规模来看，咱们中国货币政策比较稳。美帝则2008年金融危机、2020年新冠疫情后，有两次明显的印钞举动，让全世界为自己“买单”。
美股为啥一个劲的飘？美股资产价格波动的核心，跟美联储资产负债规模迅速扩张有很大的关系。
Ps：中国央行的资产负债表中，有很大一部分是外汇占款。截至4月末，央行外汇占款21.17万亿。
换算成美元，也得有3万亿美元了。
所以啊，中国的房价走势，大家可以跟央妈的资产负债规模的扩张走势相互对照上。一定程度上，可以把房价等的上涨，理解为一种货币现象。
相比庞大的货币规模，投资渠道是稀缺的。
除了基金、股市这条路，还有哪些可投呢？比如核心地段的写字楼、高速公路、产业园区、水务、机场、港口码头等，每年可以产生稳定的现金流，也是一种方式。
但是这些资产的投入门槛很高，比如一栋写字楼，可能几十亿；一条高速公路，门槛也得几十亿；一个园区的开发、维护和建设，也起码亿字开头。
对中小投资者来说，真的挺为难的。
怎么办呢？公募REITs基金来了。REITs基金来源于美国，也叫房地产投资信托基金。国内的REITs项目更偏向基础设施，也叫基础设施证券投资基金。
简单说，REITs产品，它们投资的多是路、桥、水务、产业园、写字楼等基础设施，现金流比较好。
在门槛上，公募REITs基金1000块起步，门槛大大降低，给基民提供了低成本投资不动产的入口。
当然，对于9只公募REITs，还是要慎重挑选。
首批9只公募REITs，虽然是同一批，但是基金背后的资产包完全不同。
bo姐大致盘算了一下，9只REITs的资产包：产业园3、高速收费权2、物流2、环保类的也有2个。
高速公路：平安广交投广河高速REITs、沪杭甬杭徽REITs；
环保类：富国首创水务封闭式REITs、首钢绿能REITs；
产业园区类的：东吴苏园产业REITs、博时招商蛇口产业园REITs、华安张江光大园REITs；
投资物流仓储的：中金普洛斯仓库REITs、红土创新盐田港REITs。
不过，投资风险也出来了。
公募REITs在投资项目之后，基金买定离手。不管你是地震了桥断了，还是天塌了地陷了，都不会再变动，损失由基金来承担。
相对来说，基础设施的升值空间也较低。建筑和土地的逐年折旧，也意味着基金净资产逐年减值。
说白了，就是基金净值的逐年减值。
也别过于相信基金经理，面对这些，基金经理也回天无力啊。
所以，买错和买对，差别真的很大！
另外，REITs不是每天公布净值，而是按周公布。比如国内首只鹏华前海万科REITs，每周公布一次。
基金所投的背后项目、资产包，则是每半年公布一次业绩，还有季报公布期间的收入、利润情况。
在中间其它时间，就处于盲盒状态。
就相当于自己下场子“炒股”，分析上市公司的财务、经营。只是相对而言，资产包有基金盯着，在一旁当监工。而且它们商业模式成熟，现金流比较正，相对好分析。
就好比一条高速公路，坐着收费呗。还能咋样？飞上天和太阳肩并肩？
总之呢，基于这样的投资设定模式，9只REITs会低波很多。但不是没有风险、更不是没有波动。
因此，我们在买9只产品的时候，买什么很重要，对标的资产尽可能了解它的位置、行业、潜力，跟买房一样认真查资料。
在投资时，还要注意做分散投资。别轻易押注单一REITs基金，而是分配到3-4只上。自己了解的项目，可以适当多配些。
Bo姐了解较多的，这次比较关注的，一个是博时基金的深圳蛇口项目，蛇口是深圳地理位置的制高点，也是房价制高点之一。位置是极品，但对这两个大厦，还得再研究下。
另一个是华安基金的上海张江，江浙沪地区的科技核心。Bo姐在上海，这个还是去过几次的。
张江光大园，园区主要包括7幢研发楼，5万多平，截止2020年末，园区出租率高达99.51%，租金是5.19元/平米/天，上海中高水准。
入驻企业产业类型主要集中在集成电路、在线新经济、科技金融、新能源、生物医药等，未来长牛赛道，今年分派率预计在4%以上，收益和稳定性还是不错的。当然，预计和实际业绩，不能划等号。
说实在，这种项目，其实蛮适合就近投资的，过去看也方便，当旅游了。
二级市场捡漏机会很大
最后讲讲如何操作，还有收益预期。
bo姐瞅了瞅，根据公告，9只REITs的认购门槛较低，多数设置在1000元档口。
投资门槛低，并不意味着投资容易。
在挑选到自己心仪的REITs基金后，REITs基金的前期配置比例，控制在基金投资比例的20%以内。
之所以跟大家这样说，跟REITs买入、卖出方式和长期收益有关。产品也刚开始运作，需要观察呀。
相对于主流基金产品，公募REITs属于另类投资，流动性较低。
bo姐看了下，公募REITs的封闭期从20年-99年不等。中间不要想赎回、变现，只能在场内卖出。在这个时候，要面临折价卖出问题，这里面问题较大。
以鹏华前海万科REITs为例，基金成立于2015年7月，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，对公众募集并在深交所挂牌交易，也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。
场内交易的话，相比于基金净值，交易价格很长一段时间折价5%以上。
今天收盘bo姐看了下，场内价格是96.515，在5月21日披露的净值是104.344（每周披露一次）。
算下来，场内折价率是7.5%。基金规模31.3亿，今天全天成交额367万。
这虽然只是一只产品，但我们也可以管中窥豹，见其真章。海外市场，流动性其实也低，也是如此。
当热度逐渐褪去，折价率可能会更高。
同时，较低的流动性、较低的市场热度，为长期持有REITs基金带来了较高的收益。
bo姐之前跟大家写过的耶鲁“财神爷”的大卫斯文森，在一手打造的耶鲁模式的3个特质中，有1个特质就是以流动性换取超额收益，长期投资类似REITs基金的另类资产。
“低流动性资产相对高流动的性资产有更高的预期收益，两者的收益差额，即可产生流动性溢价。”
所以，想要购买REITs基金，在二级市场会面临长期享有折价的“捡便宜”机会。
收益率上，大家需要适当放低预期。
根据全美REITs协会公布的第三方独立机构市场数据，截至2021年3月31日，富时全美REITs指数近10年、20年、30年和40年的年化收益率分别为9.27%、10.10%、10.26%和9.85%。
bo姐在网上看到兴业证券的一张数据图，收益率也在这个档口。
咱们的话，比这个预期收益率再低一些。
美国的REITs基金，不仅会投资房地产市场，还配置数据中心、电子商务仓库等科技行业资产等，增值、升值方面做得不俗，而且是以公司形式主动管理，底层投向多个不动产项目。
国内的话，目前对对房地产行业限制，REITs也更加注重基础设施，基础设施的贬值、折旧又高。
所以，国内的REITs基金收益，可能会低一些。
鹏华前海万科REITs成立至今，已经运行5年又327天，将近6年的时间里，累计收益率42.55%。
大致算下来，年化收益率在7%的样子。
综合来看，bo姐建议大家在买9只REITs的时候，慢一点，谨慎一点，同时对基金的预期低一些。
如果基金上市的时候，价格飙的比较高，也别急着追买，bo姐不建议大家去凑热闹。等市场热情消退以后，因为流动性逐渐褪去，REITs大概率会有更好的机会。
对于想买的小伙伴，记得闲钱投资，这个是真的考验持有时间，短期去二级市场变现会很不划算。
好啦，bo姐今天就跟大家分享到这里。
【风险提示】本文观点仅供参考，不构成任何投资建议及承诺。基金有风险，投资需谨慎。
往期回顾
《一个具有全球视野的基金经理》
《投资失败，5死5伤！远离自杀式投资！》
《基金E课堂 | 长期来看股票类资产是收益较高的投资品种》
《今天，投资阿里、腾讯、京东、百度的机会来了》
觉得文章不错，不妨“转发支持”下，。