德邦陈星德:公募REITs开辟万亿资产配置新蓝海

时代财经TF 2021-03-28 06:03

一个规模有望达到万亿资产配置的新市场,即将展现在中国公募行业面前。

3月25日,“黄埔金融峰会”暨“影响力中国”时代峰会2021在广州市黄埔区成功举办。德邦基金总经理陈星德以《新基建新金融 公募REITs-产业与金融的最佳结合》为题,对公募REITs这一新鲜事物进行了详尽的介绍和分析。

公募REITs试点快马加鞭

“去年是公募REITs元年,但研究和推动的过程其实已经很久了。”陈星德介绍,实际上早在2007、2008年的时候,证监会就曾想推动公募REITs的计划,而且当时有很完整的相关的草稿和顶层设计,但是后来因为种种的制度性、政策性的原因,推迟到现在,采取了一种特殊的方式推出。为此陈星德还跟信托的朋友开玩笑,如果当时公募REITS地产基金推出来,可能后面就没有信托行业十几年的大发展和大繁荣。

陈星德介绍,REITs试点其实是从去年4月30日开始,证监会和发改委发出了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)试点相关工作的通知》,虽然只是一个REITS上市的产品,但涉及到特殊的规则和系统还是挺复杂的,这么快把规则体系建立起来也不容易。

陈星德透露,目前REITs的试点工作已经在快马加鞭。最近备受业界关注的是,基础设施REITs已经被写进了"十四五"规划,而"十四五"规划是国家的一个经济方面大的布局,能写到"十四五"里面,说明国家对这个方面支持的力度将会增大,所以也对REITS未来的发展,大家的想象空间会更加大、更加丰富。

公募REITs为什么在现阶段推出呢?陈星德分析,主要有几个方面,一个就是不动产领域进入了存量时代,就是建设时代变成了存量时代,存量时代必然要对存量资产的盘活以及精细化运营产生要求。基础设施的投资压力,特别是地方负债越来越多之下,也要寻找新的融资来源。

陈星德认为,第二个原因是资本市场的供给侧改革,原来很多基础设施都是通过银行贷款,贷到一定程度,对于间接融资的压力,风险是比较大的,如果把它推到资本市场的话,可以缓解金融的风险,还有支持实体经济的发展,让社会资本进入原来由国家投资为主的这样一个基础实施领域,给资本市场投资者提供新型投资产品。而REITs这个产品和股票、债券都不太一样,是中等风险和中等收益的产品,这在我们国家的金融工具里面目前还没有。

在陈星德看来,REITs是一个去杠杆的好工具,此前地方政府的债务形成了很大的压力,近几年基建投资都在“跳水”,需要新的资金来源。而对于REITs的基础设施项目类型,没有局限于传统的基础设施,而是把比较市场化、新型的基础设施放进去了,比如产业园区、物流,以及一些IT的基础设施都纳入这个里面,这样相对也更加市场化一些。

未来可能推出REITs板、REITs交易所

随着REITs的推出,将为市场带来很大的机遇。

陈星德判断,REITs市场将会是一个非常大的蓝海,光是公募基础设施,预计可能会有1万亿左右的体量,如果加上其他不动产,那就更大了。这将极大丰富市场投资品种,也给投资者有更多的选择。

但在巨大机遇的同时,REITs也给行业带来了很多的挑战。

陈星德坦言,对基金管理公司来说,REITs是一个全新的业务领域,因为它不光是一个产品,或者一个产品线,而是会构成一个新的资管生态。所以在国外有很多的基金管理公司,所谓REITs基金管理公司,是专门做REITs业务,不投其他的股票或者债券,做得也非常大。

另一个挑战,就是投融资的管理经验和人才储备和原来是大大不同。陈星德表示,这个试点推出以后,有私募房地产管理经验、运作经验的人才市场价格立马就升高了,这显示了这方面的人才储备是不足的,需要加强。此外基础设施资产的产品收益率,如果上市以后,对于收益者来说肯定要跟相关的资管产品、金融产品相比,但REITs产品还有一定波动性的风险,因而收益率是不是有优势,也对未来投资者构成挑战。

尽管面临种种的问题和挑战,但陈星德对公募REITs的未来充满信心。他认为,未来发展前景非常大,但在政策层面还要解决一些问题。首先是目前的法规还只是试点法规,其次在税收方面,各国REITs起始点或者是支撑点是税收中心原则,就是减少在资产的流动,或者是转让环节当中重复征税,这个方面我们国家还没有现成的税收政策,需要在这方面有所突破。此外陈星德指出,国资转让领域,很多的不动产都是国有资产在当中,国有资产目前的转让机制和REITs上市的机制存在一些冲突的地方,未来如何解决,是否能培育成熟、专业、专门投REITs的机构投资者,像保险公司未来可能会成为一个比较大的专业投资者,希望能培育独立的、专业的不动产运营管理公司。

展望未来,陈星德预计,REITs将是我国资本市场将来重要的组成部分,随着首批公募REITs即将推出,陈星德认为首批公募REITS项目肯定是质量好的,大家可以放心购买。而从基础设施REITs到不动产REITs需要有一个大跨越,首先可以从公租房人才公寓方面入手,这也是城市基础设施内容之一,不过性质可能是住宅,而且和目前房地产的调控政策相符,既要房住不炒,又要实现居者有其屋,可以把基础REITs渐渐往不动产REITs上面走。另外一个是商业地产与城市更新,陈星德认为这是一片巨大的蓝海,如果能走到这一步,REITs市场就是非常巨大的。公募REITs板块未来可能会形成资本市场重要的投资品种门类,甚至未来可能会有REITs板、REITs交易所,REITSs作为一个交易所的品种也都是可以去研究和探讨。在陈星德看来,随着市场的开放,中国有这么大的不动产存量,如果把制度设计好,中国可能会成为REITs的国际金融中心。

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