嘉实联手京东推动500强民企公募REIT发行，助推行业高质量发展。 由嘉实联手京东打造的嘉实京东仓储基础设施REIT将于2023年1月5日-6日进行公开发售。 嘉实京东仓储基础设施REIT是国内第三单底层资产为仓储物流的公募REIT项目，也是纯内资民营企业的首单。虽然是仓储物流领域新兵，但京东在仓储物流领域凭借着平台优势以及便利性区域布局渐渐有后来居上之势。
一、嘉实京东仓储基础设施REIT的三处底层资产都是仓储物流领域的高标准建筑“高标仓”，首先来了解下什么是高标仓？ 高标仓是我国物流仓储行业主流的细分市场。高标仓和普通物流仓储的区别较为显著，除了建筑本体的差别之外，高标仓在消防设施设置等级、是否设置温度控制、监控系统、通风系统等重要标准上都比普通物流仓储要求更高。除建设标准高以外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高，租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。 我国不断调整经济结构，扩大内需形成统一的内循环大市场体系正在构建中，作为主要配套的仓储物流恰逢其时，承担着中心节点和物流枢纽的重要角色，其基础设施的规模、便利性以及设备设施的现代化程度在一定程度上将会影响战略目标的实现。
二、正值我国公募REITs快速发展之际，首单仓储物流民企、世界500强企业、稀缺高标仓、新经济领域、仓储物流第三单众多焦点于一身，我们来看看嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产中被号称为亚洲一号仓的资产以及运营情况。
三单底层资产区位优势明显，嘉实京东仓储基础设施REIT背靠人口占比全国所有城市第一位的重庆市、十五大副省级市人口第八的武汉市以及作为承接北京外溢物流仓储需求的首选之地廊坊市，其未来需求增长空间优势明显。3单资产总体评估单价不高，未来随着运营质量提升、区域需求市场释放等，其资产价值必将再次提升。
那么作为京东的仓储物流拳头产品，什么是亚洲一号？ 亚洲一号为京东在境内持有的以高集成自动化为特色的智能现代化仓储物流物业，其从入库、存储、包装、分拣的全流程、全系统的高度智能化和无人化，大幅提升时效性和配送质量，可应对电商灵活多变的订单业务形态。高集成自动化的技术能力提高运营效率，使得仓库在未来市场竞争中处于有利地位。
本次项目发行后募资资金去向？ 根据项目说明书，原始权益人转让基础设施项目回收资金用途：以关联方借款或资本金方式投入到包括“京东亚洲一号重庆巴南物流园二期”在内涵盖重庆、武汉和北京共五个物流仓库及相关配套项目的建设。
未来扩募资产规模储备情况？ 目前已上市的两单仓储物流REITs产品都进行了扩募动作，嘉实京东仓储基础设施REIT无论是从首发产品评估单价的优势还是可扩募资产的选择上都具有独特的优势，京东集团在2007年开始自建物流网络并筹备全国布局，2012年获取第一块物流用地用于上海嘉定“亚洲一号”项目，2014年，第一座智能物流仓储中心“亚洲一号”在上海正式投入运营，实现自动化仓储管理能力和无人仓技术。 截至2021年12月31日，京东东鸿运营管理了京东产发自建完工的约899万平方米仓储物流基础设施，涉及67座智能产业园，仓储物流运营管理经验丰富。资产地域覆盖了全国多个主要的一、二线城市，且均位于当地主要的物流和交通枢纽地段，目前同类地段已难以有较多的物流土地供应。
三、接下来我们再来聊聊未来仓储物流类基础设施的发展机遇。 1、资产稀缺性 随着我国发展经济政策的持续推出，作为新经济领域代表的仓储物流行业必将获得政策助力，而仓储物流行业的庞大需求以及高标仓的稀缺性成为公募REITs的最佳底层资产之一。预计我国当前实际高标仓或仅约8000万平方米，测算缺口或达7000万平方米以上。伴随国内电商行业的高速发展，国内高标仓库始终处于严重供不应求的状态。
2、政策扶持力度持续增强 国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035）》第七条提出：要健全现代市场和流通体系，促进产需有机衔接。推动形成全国统一大市场，离不开现代流通体系，同时高质量的流通体系能够优化生产要素配置，将生产与需求相结合。第二十三条更是将现代流通体系的具体目标以及相关驱动要素进行了细化，“一刻钟”便民生活圈需要现代高效集约的物流仓储服务体系。此前我国发布的《十四五规划和2035年远景目标规划纲要》提出：聚焦增强全产业链优势，提高现代物流、采购分销、生产控制、运营管理、售后服务等发展水平。培育具有国际竞争力的服务企业。
3、总结 京东的现代化服务理念以及区位布局恰好与今年政策大力扶持和鼓励发展的方向相切合。重庆项目为西南区域重要的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。武汉项目为全国物流网络关键节点之一，是华中总部仓储中心，充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。廊坊项目承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，与京津国际化物流体系相互补充，充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。 日前，国务院办公厅《关于印发“十四五”现代物流发展规划的通知》提出“在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。”随着REITs市场规模以及二级市场表现趋于稳定，未来规模需求必将减弱，资产质量以及可持续性将成为发行REITs的重要参考指标，新经济领域的产业园区、仓储物流以及碳中和领域清洁能源、治污等REITs产品将成为未来发行的主流产品。
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