截止2022年12月30日也就是2022年最后一个交易日收盘，已上市的24只REITs产品当日平均涨幅0.63%。其中，涨幅最高的为中金普洛斯REIT，涨幅为5.12%，当日量能配合较为明显，成交量达到7763.6万。作为2022年最后一个交易日，当日在尾盘拉升的REITs产品价格收盘在最高价的有7只；其中同比量价配合拉升的仅有2只；另外3只同比处于缩量。涨幅前两名的分别为中金普洛斯REIT，同比量价齐升配合良好；另一只东吴苏园产业REIT，同比价升量缩。 这个现象很有意思，我们以中金普洛斯REIT为例进行分析： 2022年12月30日盘后，中金普洛斯REIT发布了“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金二级市场交易价格溢价风险提示公告”。 在公告中我们可以看到，针对于当日的上涨，基金管理人做出了收益分配测算，很明显，当日开盘价买入和当日收盘价买入相差较大。 我们先来看看具体的测算数据： 基金每个投资者的年度净现金流分派率=年度分红金额/基金买入成本。二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低。根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金更新招募说明书》（2022年第1号），中金普洛斯REIT在2022年预测的可供分配金额为251,606,801.40元。 基于上述预测数据，净现金流分派率的计算方法举例说明如下： 1、投资者以2022年12月30日开盘价买入本基金，买入价格5.134元/份，该投资者的2022年年化净现金流分派率预测值=251,606,801.40/(5.134*1,500,000,000)=3.27%。 2、投资者以2022年12月30日收盘价买入本基金，买入价格5.397元/份，该投资者的2022年年化净现金流分派率预测值=251,606,801.40/(5.397*1,500,000,000)=3.11%。 从测算数据我们可以看到，目前普洛斯REIT二级市场价格涨幅较为明显，市价买入明显不具有优势；当然本文不考虑这部分影响因素。 我们来分析下，中金普洛斯REIT在2022年最后一天在尾盘拉升幅度达5%以上的原因是什么？ 要找出上涨的原因我们应该先了解几组数据： 1、战略投资者的持有比例，根据发布的基金发售公告，中金普洛斯REIT的战略配售由以下几个不同类型投资者构成，战略投资者初始共计持有72%的比例；其中原始权益人持有20%；保险机构持有30.17%；券商持有8.33%；信托持有3.5%，其他产业投资者持有10%。 2、网下投资者的持有比例，根据发布的基金发售公告，中金普洛斯REIT的网下投资者由以下几个不同类型投资者构成，网下投资者初始共计持有19.6%的比例；其中证券机构持有8.46%；保险机构持有8.43%；私募机构持有1.24%；其他持有1.47%。 3、从2022年初至2022年末，中金普洛斯REIT涨幅为14.2% 4、按照2022年中报统计，机构投资者持有份额为1,436,432,860份，占比95.76%；个人投资者持有份额63,567,140份，占比4.24%。 今年以来，受疫情影响，很多行业都面临业绩的压力，作为保险、公募基金、资管计划等机构投资者以及私募投资机构到年底需要业绩支撑；而纵观一二级市场，目前来看创新金融产品REITs市场运行相对平稳，一二级市场表现都较为良好。 我们不妨大胆分析得出以下结论：从中金普洛斯REIT投资者结构来看，机构持有者占比在提升。REITs在流通层面筹码较为集中，拉升压力较小，而5%以上的涨幅对于机构占比较为集中的中金普洛斯REIT来讲，能够很好的提升机构的业绩水平。所以，我们认为中金普洛斯REIT在年末最后一天尾盘拉升是基金经理的业绩需求。 当然，影响大幅上涨的因素还有很多，在此不能一一列举。如本文有不足之处还请指正。 最后说明下，本文仅作为总结分析，不具备投资建议参考依据。 互动：REITs_ketizu
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