广东基础设施公募REITs试点实施意见十五条

广东省关于加快开展基础设施领域REITs试点工作的实施意见

一、加强资产梳理，做好项目储备 (一)建立常态化项目梳理储备机制。推动省属国有企业全面开展存量基础设施资产盘点。按照“一领域一平台”的总体思路，推动省属国有企业聚焦交通、能源、生态环保、市政、园区、水利等领域，依托专业咨询机构做好资产筹划，加快开展基础设施REITs试点。 理解：目前来看，各地方在政策制定以及项目梳理方面需要借助专业机构来帮助完善。第一、从政策的制定到执行成果呈现，其中检验过程和依据以及检验方式方法需要科学有效；第二、专业机构能够依托对行业的研究以及产业的研究在项目初期将项目的未来发展趋势以及相关因素进行精准判断，提高项目成功率。第三、原有的存量优质资产进行证券化发行公募REITs，有助于盘活存量带动增量，提高投融资转换机制，降低负债率。 (二)构建完善基础设施REITs项目库。分领域、按类别全面梳理开展基础设施REITs试点项目需求，建立广东省基础设施REITs项目库。按项目成熟度和开展阶段，分级纳入项目意向库、储备库和发行库。鼓励各类产业与金融机构以私募基金形式投资、收购或整合基础设施存量资产，以多种方式、多个渠道培育和孵化REITs储备项目。组建Pre-REITs基金，孵化成熟后发行REITs，实现各类资本的有序退出。 理解：项目库的建设是发行REITs以及REITs是否符合标准的检验基础，而摸清底数才能更好的将资源、资产进行高效整合，打造出适合发行公募REITs的产品；还能够将项目进行分级分类，进行阶梯式培育基础资产，从而提高资产储备效率，降低资产孵化周期。 (三)推动整体打包发行或扩募REITs产品。支持企业间加强联合，以同类集合互补、扩大资产规模、提升项目运营效益为目标，鼓励多个原始权益人进行优化整合，联合发行REITs产品。支持鼓励已发行的基础设施REITs，利用省内优质存量基础设施资产进行直接扩募，做大做强基础设施REITs产品，打造一批基础设施REITs资本运作平台。 理解：扩募是REITs资产持续提升价值的重要指标，而如何将以发行项目和拟扩募资产进行高效融合这一点非常重要。意见单独列出这一条款也是看中了公募REITs作为资产上市平台的重点。 (四)优化国有企业评价考核体系。将省属企业发行基础设施REITs情况纳入国有企业年度经营业务考核，对符合条件的省属企业实施基础设施REITs项目发行情况进行评价，并将评价结果纳入经营业绩考核，统筹考虑发行出表型基础设施REITs产品对企业资产规模、利润等经营指标的影响。 理解：目前，普遍存在着对公募REITs认知上不足的现象，优质资产持有人对发行公募REITs态度不积极。《意见》提出了推动原始权益人积极拥抱REITs的一条关键性意见，那就是考核体系；将发行公募REITs与国有企业评价体系挂钩，这样能够极大的促进原始权益人参与发行公募REITs动力。 二、加强政策支撑，落实项目条件

(五)建立协调机制。由省发展改革委牵头组建盘活存量资产协调工作机制，财政、自然资源、住房城乡建设、国资、金融监管、税务以及相关行政审批部门参与，形成省市县(区)镇(街)四级联动、多部门共同参与的常态化工作协调机制，重点协调推进基础设施资产原始权益确认、转让、重组以及土地确权、税务咨询、合规性审查等事宜。

理解：目前发行公募REITs存在的最大阻碍是资产属性以及原有资产存在的历史遗留问题，而解决这些问题涉及到的部门比较广泛，在解决问题时部门间的衔接存在沟通不足。而在贵州社科院的一份发展REITs建议上就提出了建立公募REITs发行协调小组机制，之后证监会也提出了鼓励地方在发行公募REITs时建立跨部门的协调机制。

(六)强化政策支撑。探索完善保障性租赁住房等民生项目政府投入机制。加快完善收费公路、能源、垃圾处理、供水、污水处理、停车场等领域价格形成机制，探索部分领域由政府定价或指导价调整为市场定价及差异化定价机制。依法依规按程序合理调整污水处理收费标准，推动县级以上政府建立完善生活垃圾处理收费制度。

理解：作为民生的根本，房地产是近一段时间来的热门话题，围绕着房地产相关领域出台了多项政策，市场人士解读为地产的三支箭，而在证监会鼓励房地产与REITs相结合的领域是保障性租赁住房；证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。”

(七)发挥财税政策激励引导作用。拟发行或扩募基础设施REITs产品的本省原始权益人，申请材料正式报送国家发展改革委并承诺回收资金用于省内基础设施项目建设后，可申请省级重大项目前期工作经费补助。鼓励各地市参照企业IPO对发行REITs产品和扩募给予相应激励支持。落实基础设施REITs试点税收政策，对列入《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》的项目可按照规定享受企业所得税减免。 理解：作为推动REITs高质量、高速发展的最重要一点是“税收优惠”。2022年初，国家税务总局出台了关于公募REITs税收优惠方案，更是极大的鼓舞了市场的信心。《意见》中提出了税收界定范围和获取流程“相关税收政策由企业申报享受，若需出具相关证明材料，由属地地级以上市发展改革等部门协助出具。” 三、加强合规审查，严把项目质量 (八)优化项目推荐流程。进一步构建标准化、规范化、透明化的工作流程，严格把关申报项目质量。在首次发行及新购入项目时，原始权益人将项目申请材料报送省发展改革委并同步抄送所在地市及县区级发展改革部门后，省发展改革委在3个工作日内委托第三方机构组织开展论证，并同步与省市相关部门、广东证监局、证券交易所等进行会商，加快开展项目合规性审查，并在30个工作日内反馈论证结果，对于符合条件的项目及时向国家发展改革委出具推荐函。 理解：此前，国家发改委、证监会多次提出简化公募REITs审核发行流程，并提出了具体的实施步骤，《意见》也是首次将REITs发行基础审核时间和节点提出，在提高工作效率的同时也为公募REITs在申报过程中存在的问题把脉问诊，为公募REITs高质量申报做出了示范效应。 (九)提高专业化水平。广泛引进金融、法律、财务、税务、基础设施经营管理等REITs领域专业领军人才。鼓励基金管理人、资产支持证券管理人、中介机构等基础设施REITs相关领域知名专家，协助开展REITs政策解读、宣传培训、产品策划和审核，为产业发展出谋划策。 理解：在才聊REITs文章中，可以将我国REITs追溯到16年前；虽然我国REITs探索和实践期已经过了不少时间，但公募REITs对于我国金融市场来讲尚属新生事物，在学习了解和应用方面还有很长一段路要走，而专业化水平的提升以及专业人才的培育能够极大的降低这一过程。 (十)加强风险防范。落实基础设施REITs审核、监督、管理等各项制度，加大对REITs相关业务活动的监督检查力度，严厉打击有关欺诈投资者等扰乱市场秩序的违法违规活动，切实保护REITs投资者合法权益。严禁通过REITs违法违规变相新增地方政府隐性债务，探索对REITs业务相关违法违规行为实行信用联合惩戒，推动基础设施REITs产业持续健康发展。 理解：《意见》创新性提出了加强源头风险发生概率，严厉打击有关欺诈、严禁通过REITs违法违规变相新增地方政府隐性债务、探索对REITs业务相关违法违规行为实行信用联合惩戒这几条尤为重要，也是促进我国公募REITs高质量发展的基础，能够促进投资者真正体会到价值投资的魅力。 四、加强支持引导，推动项目发行 (十一)完善专业服务体系。大力吸引全球优秀公募REITs基金管理人在粤设立总部和分支机构，鼓励各市对相关机构落户给予配套支持和奖励。鼓励在粤金融、法律、会计、税务、资产评估等领域中介服务机构在全国范围内为基础设施REITs提供高水平、全流程专业服务，积极吸引基础设施REITs领域专业智库和咨询机构在粤集聚发展。 理解：在已经发布公募REITs的省市对于专业化机构的招揽都是非常重视的，而中介机构和专业化机构的集聚能够促进REITs行业以及相关产业的发展，带动区域范围内REITs业务的增长。 (十二)引导各类机构和长期资金投资基础设施REITs。鼓励银行、保险、证券公司等专业机构投资者加大省内基础设施REITs产品的战略配售和投资力度，鼓励社保基金、养老金、企业年金等参与投资。鼓励合格境外投资者通过QFII、RQFII等方式参与基础设施REITs产品投资，鼓励私募证券投资基金投资基础设施REITs产品。 理解：作为促进REITs发行上市的保障，专业化的长期投资者是基础，而银行、保险、养老金等长期资金更是公募REITs的极大持有者，在统计的已发行公募REITs产品中，保险和资管计划是战配的主力军；随着市场发展和宣传，未来会有更多专业化投资机构以及价值投资者参与公募REITs。 (十三)支持深圳证券交易所基础设施REITs市场高质量发展。依托深圳证券交易所，打造基础设施REITs持续发展和开放创新核心平台。支持深圳证券交易所充分发挥资本市场枢纽作用，构建更加适应基础设施REITs发展的制度体系、市场体系、监管风控体系、开放创新体系。 理解：粤港澳大湾区作为我国经济发达区域，经济体量以及资产的质量都在前列，依托专业化的交易所平台，能够帮助资产与资本在特定环境下进行高效融合，而公募REITs恰逢其时，作为转换投融资体制机制的创新型金融产品，公募REITs的价值和重大意义在慢慢呈现和扩大。 (十四)培育壮大运营管理机构。支持原始权益人依托专业基础设施运营能力，在省内注册基础设施REITs资产受托运营管理企业。支持省内基础设施企业由重资产向轻资产、重专业化服务转型，提高优质基础设施运营能力，积极培育一批行业领先、辐射全国的基础设施专业运营管理龙头企业。 理解：目前影响公募REITs在二级市场表现的因素较多，其中资产的运营管理机构专业化水平以及资产的长期运营能力和价值创造能力的关键性也在慢慢体现。《意见》提出鼓励发展专业化的运营企业，更是着重于REITs的长远发展。 (十五)搭建产业交流推介平台。组建广东省REITs产业发展联盟等组织，适时举办粤港澳大湾区REITs产业发展论坛，面向政府、国有企业、基金管理人以及科研院所，广泛开展基础设施REITs业务培训、交流座谈和专题调研。积极培育REITs专业人才，支持省内高等院校开展REITs学科教育，大力培育REITs专业后备人才。 理解：人才培养以及公募REITs专业化教育是公募REITs能够长期发展的重要支撑；《意见》提出支持广东省内高等院校开展REITs学科教育，大力培育REITs专业后备人才尚属首次，而在早前，我们通过厦门大学的招生简章了解到，厦门大学已经率先设立了REITs研究生专业，具有开创性的意义。相信随着公募REITs的发展，我国未来会有更多高等院校会效仿厦门大学，成为培育专业化公募REITs人才的高等学府。说明：文件内容来源于广东省发展和改革委员会(有删减)，标注的“理解”仅仅是作为学习和整理相关信息的参考，不构成任何意见和建议。 

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