新力控股（2103.HK）：业绩稳定增长，财务优化效果显著

如今多地集中供地溢价率下降，意味房企购地成本减少，成为整个地产板块为数不多的利好，不少房企有所反弹，地产板块离曙光或已不远。

在此背景下，聚焦优质城市的江西区域龙头企业——新力控股（2103.HK）发布上半年业绩。

截止 2021 年上半年，新力控股确认收入约 112.2 亿元，同比增长 28.9%；归母核心净利润约 7.3 亿元，同比增长 7.4%。

半年报整体业绩存在较多亮点，也是为数不多核心利润增长的中型房企之一，这对公司来说实属不易。

鉴于新力控股的稳健业绩表现，获得建银、招银、中银、法巴等投行一致看好，并纷纷出具相关看好报告。

一、业绩增速确定性高

新力控股收入稳健增长的同时，合约销售及合约负债金额双双大幅提升，意味公司未来两年的结算高，业绩确定性强。

截止 2021 年 6 月底，公司合约销售金额为 588 亿元，同比增长 35%，其中权益销售额为 270 亿元，权益比重为 45.92%，同比增长 28.4%，去化率及回款分别为 65%、78%。

回顾上半年权益销售情况，新一线及二线城市销售占比合计达到 88%，权益销售均价 15084 元 / 平方米，同比增长 5.7%。

四大区域权益销售渐进式恢复，长三角占权益销售比重升至第一位，其中长三角地区、江西省、大湾区及中西部区域分别实现权益销售金额为 100.62 亿元、72.18 亿元、34.76 亿元。62.85 亿元，分别占比 37.2%、26.7%、12.9%、23.2%。

2021 年前 7 个月实现权益销售金额 308.4 亿元，已完成全年销售目标 58%。在业绩会上，公司表示下半年整体可售货值充足，可售货值权益总额为 440 亿元，其中有 92% 分布于一二线城市，因此公司对完成全年合约销售目标充满信心。

公司积极抓销售，抓回款，按照年初制定销售目标，下半年去化率达到 57.3% 即可完成目标 , 鉴于上半年约 65% 的去化成果，下半年要完成目标的概率十分高。

地产销售大环境不好，结合国内消费、投资增速下行，或可憧憬相关政策的出台，因此权益销售存在超预期的可能。

在业绩会上，新力控股副总裁刘翔表示，未来新力控股不会为了规模而扩大规模，坚持四大区域持续深耕，坚持多元化取地模式，加大合作资源的开拓，将产业勾地定为重中之重的业务拓展模式，从而控制项目的土地成本，保障项目安全且有利润空间。所以在土地储备方面可以见到新力控股土地多元化购地的策略，既保 " 质 " 又保 " 量 "。

截止 2021 年上半年，公司总权益土地储备约 1440 万平方米，一二线城市占比 84%，足够未来 2.5 年的发展规划。

新力控股通过招拍挂、收并购、合资合营多种方式新增土地项目 5 个，其中江西省、长三角地区分别占 2 个、3 个，规划建筑面积约 1 百万平方米。

新获取项目平均成本为 4245 元 / 平方米，均实现低溢价获取。此外新增的土地权益比重升至 50%，双重措施保障公司项目开发的利润。

回看毛利率可知拐点。截止 2021 年上半年，公司毛利率为 21.7%，毛利率减少与项目限价及 2019 年拿地溢价高的行业背景有关。

将城市多地集中供地溢价率下降，公司低溢价拿地及权益比重回升，公司上半年毛利率为 21% 这三个内外因素串联起来。

可判断公司毛利率未来将呈回升趋势，由此可判断目前的毛利率将是一个拐点。

截止 2021 年上半年，新力控股的合约负债金额为 357.12 亿元，同比增长 39.57%，较年底增加约 102 亿元，合约负债金额的快速增长，意味这块利润已经成为公司的锅里肉。

因此，上述的权益销售金额完成率高，土地储备聚焦一二线城市的高刚需、新增土地溢价低、权益比重回升，合约负债高等多种因素均表明新力控股未来成长确定性高。

二、财务结构整体向好

自上市以来，新力控股除了持续保持成长性，追求财务稳健也是公司经营重心之一。

净负债率下降，现金流增加，财务成本下降是公司的财务亮点。

截止 2021 年上半年，新力控股总资产同比增加 15.9% 至 1120 亿元，公司经营现金流持续回正，持有现金及现金等价物约 193 亿元，同比增长 10.3%；

公司净负债率为 50.5%，较 2020 年低减少 13.1% 百分点；剔除预收款后的资产负债率是 73.5%。

总现金短债比为 1.4 倍，非受限现金短债比为 1.1 倍，三项指标公司有两项达标，处于黄档。

针对债务、现金流等三道红线指标，公司副总裁李想表示目标在一年内把三道红线指标全部达到绿档要求。

融资成本从 2020 年底的 9.1% 下降至 2021 年上半年的 8.7%。

为降低融资成本，公司积极优化和拓宽融资渠道，在银行、资产证券化、债券等方面皆有建树，

进一步扩大和深化与银行的合作，新增多家银行授信，授信总额约 952 亿，其中约 73.7% 金额尚未动用；

资产支持证券 813.7 百万元，利率为 7.0%；

成功发行两笔债劵，包括：

2021 年 1 月，本公司完成发行本金额 250 百万美元绿色债券、票息率 8.5%、期限 1 年；

2021 年 3 月，完成发行本金额人民币 255 百万元公司债、票息率 7.0%、期限 3 年。

另外，新力控股持续稳健的经营、财务状况及良好的信用，公司于 2021 年获得四大国际评级机构于 2021 年 6 月重申新力控股信用评级均给出 " 稳定 "。

值得一提，新力控股于 2021 年上半年在债市公开市场，分别耗资 4 百万美元、2 万美元、5 百万美元回购对应在 2021 年、2022 年、2023 年到期美元债。

2021 年上半年地产板块的债券波动大，面对这一情况，新力控股在上半年持续回购公司债券，这一动作证明公司现金流充裕的真实度高，更令到投资者放心。

三、结语

地产正由过去十年的快速扩张规模的阶段转向以质量为导向。

一直以来，新力控股秉承初心，坚守精品品质和服务。

2021 年上半年第三方客户服务满意度总得分为 89.8 分，连续 6 年持续提升，其中物业服务、设计等多项指标排名前列。

公司实行高效应用标准产品体系，品质管理方面从前端管理、产品策略到品质落地严格把控，保障项目高品质落地。

履行社会责任，ESG 推进高质量可持续发展。

由此可以见到新力控股的成功并非偶然，平衡稳健，精细化运营等内外兼修发挥新力控股最大的优势。