今天在看看关于宝龙地产(01238)去年八月份的研究报告简直就是个天大的笑话！投

今天在看看关于 宝龙地产(01238)去年八月份的研究报告简直就是个天大的笑话！

投资要点

1H21公司应占核心净利润同比增41.8%至25.5亿人民币（下同），高于我们对全年净利润+19.3%的预测。亮点包括：1）整体毛利率35.2%，保持行业较好水平；2）“三条红线”指标维持在绿档。政策压力下，公司能够维持较好的盈利、偿债能力，我们认为原因是：1）深耕长三角，销售去化好；2）住宅+商业模式渐入佳境，虽疫情有波动，公司商场运营效率仍显著提升。值得关注的是，现金总额265.2亿，较年初下降6.2%，体现按揭收紧、回款率下行的影响。在行业波动中，公司保持战略定力，持续提升运营能力，护城河进一步加深。我们维持对基本面的正面看法。我们将目标价上调至8.58港元，重申“买入”评级。

盈利能力强于同业，债务指标稳中优化

21年上半年收入同比增20.7%至207.3亿元，其中1）物业开发收入同比增20.1%至184.2亿；2）物业投资收入同比增14.8%至8.60亿；3）商业运营及住宅物业管理收入同比增26.0%至9.88亿；4）其他业务（酒店运营等）收入同比增56.8%至4.61亿。公司整体毛利35.2%，略低于去年全年的36.1%，仍处于行业较好水平。SG&A占收入比重由FY20的7.4%略上升至1H21的7.7%。利息开支同比增34.3%至26.6亿，利息资本化比率71%，高于去年同期的57%，与去年全年的70%持平；净融资开支同比下降64.1%至3.56亿。联营合营损益同比增61%至5.98亿，应占核心净利润率（剔除投资物业公允值收益、存货转拨重估收益与融资汇兑损益）由FY20的10.1%上升至1H21的12.3%。公司“三条红线”指标维持在绿档，净负债率/现金对短债比/经调整资产负债率分别为73.9%/1.2x/69.95%，较20年年末的77.84%/1.09x/69.98%进一步优化；总借款较去年年末上升7.3%至714亿，平均融资成本6.43%（vsFY20:6.44%）；票据应付款7.3亿。值得注意的是，总现金下降6.2%至265.2亿，体现按揭收紧、回款率下行的影响。整体来看，在行业融资政策持续收紧的环境下，公司维持了稳定的融资能力。

运营能力逆市提升，土地成本维持低位

受惠于核心城市群的战略布局，上半年公司实现合约销售530.4亿，同比增68.2%，完成全年目标1050亿的50.5%，去化率约62%，回款率约76%；下半年可售货值1180亿，资源充沛。虽疫情反复，商场出租率由19/20年的89.4%/89.9%显著提升至92.3%，同店销售额较19年增10%；公司投资物业运营效率逆市显著提升，公司的护城河进一步加深。拿地方面，上半年新增土储384万方，85%位于长三角、大湾区，新增货值510亿，土地均价4927元/平，相当于当期售价的31%；土地成本优势得以维持的原因在于：1）深耕长三角，避开两集中供地城市；2）利用住宅+商业模式于大湾区拿地。

上调盈利预测，上调目标价至8.58港元

我们将21/22/23年应占核心净利润预测分别上调6.3%/3.8%/0.0%至45.6亿/55.7亿/64.5亿元，考虑政策持续收紧，我们下调21年目标PE至6.5x，目标价因而上调1.5%至8.58港元，对应45%的NAV折让。我们重申“买入”评级。风险提示：政策收紧超预期；销售减速