在北京，预算700万却买不到像样的房

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

回答：你好，九龙花园是最早一批商品房之一，属于老破大，典型的挑选大面积单价低的小区，150+和100平的单价相差能到1-2万，九龙花园属于接近「鬼牌」类产品，价格在双井算洼地。 老破大的特点是： 1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。 2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。 3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。 专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。 4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。 5.超卖溢价 专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。 综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。 九龙花园入手单价控制在5万内更合适。

提问：房姐，国外生活，有绿卡，但还是中国国籍，之前在上海有一套老破小，18年卖出，手头有现金$80万，还是看好国内的未来，想要回国买房，可以入北京上海吗？如何解决购房资格？还是做重庆？

回答：可以。 北京上海破限购都是直接结婚（如无户口可能） 80万美金相当于550万左右人民币，大笔资金往往先投一线城市，剩下再填充二线舢板。全部资金量直接去重庆沈阳，都是10-15套以上的建仓，需要提前准备4-6张贷票。

提问：房姐好，新人首问 目前有购房资格，由于离婚需要到2021年6月份才有sfsd资格，目前首付250，目前工作在国贸，但大部分公司在北边和望京，需求上车自住+投资保值，问题： 1) 等明年sfsd资格，然后购买二手房标的，目前已看三个区域a)东三外十里河附近(美景东方)，b)丰台西南三环(万年花城，三环新城6号院)，c) 旧宫站附近(万科朗润园二期，富力盛悦居)，请问房姐是优先考虑北五环外(霍营等区域)的二手上车，还是上述这些区域，另外房姐关于250首付标的有哪些特别推荐区域 2) 考虑房价上涨时间的不确定性，在近期选择新盘(主要是限竞房)入手，目前已看a)亦庄经济开发区(首创禧瑞天著，招商臻陇府，融创亦庄壹号)，b)东小口(奥海明月和奥森ONE)，请问房姐，有销售说可以与银行勾搭进行批贷，另有销售说有的楼盘要在2021年年中才封顶，届时才会涉及银行批贷审首贷资格问题，这些说法是否属实。同样关于新房区域房姐从未来保值升值角度，更推荐哪个区域(不局限上述两个区域) 3)最后如果方案2可行，请问关于上述两个方案，房姐的专业意见(个人主要担心等明年年中房价起飞上不了车)。 4)看了房姐的精华帖，又有方案3，近期直接按照二套资格，全款买做JY贷，对于上车小白该方案是否适合？

回答：你好，你看的这几个盘都还行，以下楼盘可以重点关注： 美景东方、爱这城、星河苑、万年花城 另外常营板块也可以重点关注下 这几个新盘离你都比较远，自住不太合适。 二套资格全款抵押是最好的方式，年底全款也能跟业主压价。

提问：房姐您好，新人首问，我的情况是，二套，总价700左右，一套是一档学区，所以二套考虑纯投资，看了双井、望京、青年路还有次级学区，这个总价比较尴尬，顶级学区够不到，考虑到金融属性，想买新一点的小区，目前能够得上的比较新的700左右的有 望京：北纬40，澳洲康都（户型不方正），知语城 双井：风度柏林（东西朝向），东方雅苑（南北朝向），苹果社区南（东北西北朝向） 青年路：珠江罗马嘉园，青年汇，朝阳雅筑，天鹅湾 次级学区：远见名苑，西豪逸景 个人认为非学区三个地方，望京有增量，有独角兽公司，而且地方小，向外扩展受限，所以密度高，再加上未来的天猫，算是有热点。双井发展成熟，有地标中国尊。青年路天花板比较低。 我的问题是： 1、已经买了一档学区，感觉二套再买学区风险有点高，但是看了一下数据，入学人口，中考人数，最近也目睹了学区的抢房大战，感觉学区的需求真的很强，结合我的情况，您建议学区还是非学区？ 2、非学区，我的排序是，望京>双井>朝青，我更倾向望京，但是这个总价望京没多少选择，房源少，诚心卖的要么楼层低，要么朝向不好，要么户型奇奇怪怪，除了我列出的，请问750总价望京还有合适的小区吗？ 3、只是投资，这些小区麻烦您给排个续 4、700多，目前的标的和小区都属于刚需，也不算改善，未来如果摸到1000，还款能力要求还是挺高的，我在想下家会是什么用户画像呢，不禁有点怀疑自己的选择，还请您指点迷津。 非常感谢！

回答：1. 学区一直是热点，大量的人会为学区买单这是需求驱动的，但投资学区房风险比较高，长期看学区很难预测，受政策影响大，价格波动太大 2. 排序没问题，望京做为产住结合板块是有长期优势的，价格的天花板高。双井有CBD做产业支撑，而且配套完善，交通便利，自住和投资来说非常不错，望京还建议看下 慧谷阳光，宝星国际二期 3. 望京 北纬40，青年路 青年汇，双井 风度柏林 4. 这几个地段700左右基本就是小2居，属于刚需自住，也是主流买房人群，成交量最高的也就在这个区间

提问：房姐您好！我是外地的，现在想给孩子在北京买房。孩子是首房首贷，工作两年，目前工作有可能再调整，所以买房不考虑他工作地点。另外孩子未婚，但估计3年左右结婚。我现在手里有300，后续每月还贷无压力。现在的问题是1，现在买新房合适还是买二手房合适？2，考虑交通，二手房您推荐什么板块？最好有具体小区及价格区间？新房南四环中铁诺德春风和院有保值增值可能吗？3，我现在成都温江有100平米住宅空置，目前房价大概100万左右，香河有140平米空置住宅一套，大概房价150万，是继续保留还是尽快出手？

回答：你的首付能力新盘二手建议都看下，中铁诺德春风不错可以入，还有亦庄的板块也可以淘下。二手建议全款抵押入能拉高杠杆入一套700左右的标的，淘下朝青板块。另外两套可以保留。

提问：房姐：现有锦秋80平小两居 准备把珠江罗马嘉园（170平）卖掉 估计（1000）因为一直就不涨了 ，不知道是换成锦秋大两居（因为三居要1500左右了）还是直接奥森板块的美伦堡 或上林世家 小三居 ，已经不考虑孩子上学了 。不知道现在卖罗马值不值这么换置。谢谢

回答：不建议换，珠江投资角度还是不错的，房价上涨是成周期性的涨1年阴跌2年，还和地方政策，土地供给息息相关，一但上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移，置换后并没有增值预期。

提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

提问：首问！房姐您好，一直关注您的文章及回复，希望可以为我家情况提供宝贵建议。 京籍，目前父母拥有东城区两套无法交易的老破小央产房，一套自住，一套准备出租，租金约8000-9000\/月。这两套房可解决户口和学区问题。 之前父母还有一套在王四营地铁站的90平两限房，目前出租，由于老破小还未继承，目前属于满五唯一，出手可获得约380万。周边化工路一直在修路，也有大量回迁房，目测还有一定升值空间。 本人单身，2016年购买一套房山品质房，250万元贷款150万，目前有下跌，出手约230万 目标：近3年内，可将王四营及房山房子出手，再加上手头资金，想在市区换一套自住舒适且保值的2\/3居，可贷款200万以内，用市内老破小租金覆盖房贷最好 问题：1. 目前这两套房子上升空间还有多大？什么时间出手比较合适？ 2. 换房比较倾向在东边北边次新房，最好在朝阳区，朝阳公园、酒仙桥、望京、奥森、北苑等地，恳请房姐推荐一下800-1000总价的小区 感谢房姐回复！

回答：1. 王四营和房山标的出掉，这两个盘没有上升预期，尽早置换掉是正确选择。今年就是一个换房的好时机 2. 奥森看下 澳林春天、万科星源、上元君庭。 朝青看下润枫水尚、珠江罗马嘉园、华纺易城。望京看下 橄榄城、宝星国际

提问：房姐好！我家老二今年读一年级。在太阳宫有套小面积学区房。按目前政策可以读人朝初中部。1.请问有必要去西城再买一套学区房吗？我的想法是把目前名下的房过户给老大，以我的名义买套西城的学区房，可以在老二3-5年级选择转学或初中再去西城。毕竟西城的教育总体强过朝阳。2.在太阳宫再买套大的高品质学区房，就让老二在人朝继续读。水星园、澜石、求马及太阳公元，哪个最值得入手？3.以公司名义在目前小区同一单元（楼下底商，出门即是地铁，生活、出行极为方便）再买套小房，家里老人住，方便互相照应。不住时也可出租。兼顾住或投资。家人认为房屋楼下是底商，有安全隐患，即便买也不能买同单元的。所以，意见不统一。请房姐帮忙理清思路。谢谢！

回答：你好，你这个情况西城不合适，因为没有小学学籍直接派位，很可能派到片区内最差的初中 你还是考虑朝阳吧，毕竟朝阳买房+京户，上对口初中的概率还是很大的，朝阳房子跟初中是挂钩的 太阳宫比较推荐：火星园、水星园 临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。如果折价10%左右是可以考虑的。

提问：房姐你好，新人首问，还请多多关照。 首付 400 万准备买首套房结婚用，我和我对象都是 94 年的，3 年内没有要小孩的打算。我们都是互联网从业者，对象在西二旗上班，我在中关村上班。希望买一套住着又舒服又有升值潜力的房子。 目前看了回龙观，西小口，清河，觉得国风美唐和金域华府稍微好一些，但总感觉不是最好的选择。华府停车很难且户型较差，美唐距离又比较远。昨天看了看西山锦绣府，交房时间晚，而且规划的郊区产业园特别多，也不确定这边能不能发展起来。 想请房姐帮忙看一下西山锦绣府，美唐和华府这三个盘推荐买哪个，另外除了这三个盘还有哪些盘适合我购买。 非常感谢！

回答：西山锦绣府因为捆绑仓储 ，性价比一般，不算便宜 另外这是个限竞房 需要长持。 从未来升值潜力看 金域华府>美唐。因为你们是首套，未来有置换可能，还是偏重升值属性来选择好点。 这两个盘也是我比较推荐的，最后建议选金域华府