中洲控股之待开发楼盘盘点-其他楼盘

目前中洲手里储备面积205万平，各种类型土地都有，其中成都三岔湖项目、惠州仲恺科研楼项目、惠州迪亚项目都暂未开发、推测应该会作为土地储备在未来开发。目前来说，最重要的项目是深圳黄金台项目及深圳宝安26区项目，这两个项目非常赚钱。前面已经说了黄金台，现在说说其他项目。

现在我们假定成都三岔湖项目、仲恺科研楼项目、惠州圣廷峰汇不再投入资金烂尾，其后将不会收回任何一分钱资金也不会再投入一分钱资金。

1.宝安26区项目为2009年拿的旧改项目，占地面积10.22万方，目前规划的29.33万方商业。前有26区项目一期，容积率为4.3左右，后有笋岗项目（中洲坊创意中心）改规，预计后面会改规。目前29.33万方预计投资金额是104.6亿，已投43亿，还需要投入61亿，我想中洲管理层一定是在运作改规这件事，因为29万方建设资金30亿已经足够了，改规方向极有可能增加10万方以上住宅，如果增加10万方住宅，那么未来整体出售按5万一方计算可回收现金180亿，扣除掉未投入61亿，再扣掉税收47.5亿，未来现金净回收70亿，项目净利润可达42亿左右。

2．惠州迪亚项目，暂未开发，如果未来售价按7000计算，建安成本4000计算，这是一个严重亏损项目，净利润-23097万，已投入土地成本54071万，未来可收回资金30974万元。

3.东莞大岭山项目：目前东莞大岭山二手房房价3万左右，我们可设该项目未来售价2.1万，商业1万，建安成本0.5万，项目利润45525万元，已投入土地成本148003，未来可收回资金193528万元，权益后可回收资金154822万元。

4、广州国际风险投资中心，权益51%，位于南沙自贸区起步区，位置非常好，如果出租，单平方月租金120，出租率80%，年租金可有1.7亿。我们假定该项目出售，未来售价2.1万每平，每平建设成本1万，净利润9973万，已投入117418万，未来可回收资金127391万，权益后：65000万元。

综合上述简单分析，上述4幅地块可净回收金额宝安26区700000万+惠州迪亚30900万+东莞大岭山155000万+南沙金融中心65000万元，合计可回收资金950900万元。若三岔湖项目及仲恺科研楼项目出售还可带来4亿多-5亿现金回流，那么这些项目除开黄金台可回收100亿元。黄金台项目可回收资金按悲观76亿加上已投入4亿可回收金额80亿，权益后72亿，中洲待开发项目可回流资金172亿。

从待开发项目盘点可以得出中洲控股值得投资的结论，毕竟待开发项目可回收资金就已经大大高于目前市值三倍还多。@至尊牛王   @二十年韭菜根  

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