【利得投教小课堂80】公募REITs风险知多少？ ——千呼万唤始出来的公募REITs（六）

日前，中国REITs论坛2021年会在苏州成功落幕，本次论坛围绕着“十四五”规划纲要提出的“推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，各界人士齐聚于此，对首批上市交易的公募REITs试点情况进行复盘，并对后续公募REITs市场进行展望。

论坛上，证监会副主席李超表示，公募REITs试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键的一步，但是立足新发展阶段，推动公募REITs市场长期健康发展仍然任重道远。国家发改委副司长韩志峰透露，涉及公募REITs相关政策的各方面都在积极努力中，力图推进公募REITs的进一步发展。（新闻来源：每日经济新闻）

上期的投教小课堂中我们提过，首批9只公募REITs产品在发行时都实现了超额认购，其价格、波动率和换手率均呈下降态势。截止7月27日，9只REITs基金中有2只基金交易价格保持小幅上涨，整体REITs基金平均跌幅为-0.26%，同期股票型基金、混合型基金及债券型基金平均跌幅为-2.46%、-1.58%和-0.06%，可以看出REITs基金的整体表现还是不错的。不过利得基金君也强调过，新的资产品种必然是要经历市场考验的，至于公募REITs产品到底适不适合你，利得基金君认为还是要先评估自身风险承受能力，不可盲目。

此前发布的“958号文”中已明确公募REITs试点将进一步扩容，这意味着新的REITs产品已经在路上，风险与收益一直都相伴相生，那么，今天利得基金君就为大家奉上投资公募REITs产品需要关注的风险点。

在之前的投教小课堂中，我们一起了解过，公募REITs虽然目前被归类为公募基金，但实际上与传统公募基金并不相同，比如，其产品结构采用的是“公募基金+ABS”模式，再比如，它的发行价格是根据询价定价来确定的，而传统的公募基金在成立时的原始单位净值都是1元，到封闭期才会开始出现变化。所以把公募REITs当成普通公募基金投资是不可取的。接下来，利得基金君会从三个层面来跟小伙伴们聊聊公募REITs的相关风险。

项目运营风险

基础设施REITs，顾名思义，它所投资的标的都是基础设施类，也就是产品投资的底层资产。鉴于我国公募REITs尚在起步阶段，监管部门对其发展的监管要点是“稳定长远”，对底层资产筛选的限制非常严格。根据证监会相关规定，目前公募REITs只能投资交通基础设施类、市政工程类、仓储物流类、旅游景区类等，这些基本都属于有着稳定营收的项目，高风险的如房地产一类的投资标的目前并不被允许。不仅如此，监管对底层资产的地域也有明确规定，所以在类目和地域的双重约束下，公募REITs的底层资产总体偏优质，风险相对较低。

虽说风险较低，但无论是何种项目，在运营阶段都将面临市场、运营管理或者一些不可抗力因素的影响。比如，经济下行可能会对项目运营产生连带影响；地震、洪涝等突发事件对基础设施造成破坏，也会影响到项目运营情况等。而且这些因素并不是你选择的基金经理能解决的，不同于在传统公募基金操作中基金经理可以通过撤回或者调仓应对市场波动，在公募REITs产品的运作中，基金经理只能起到监督管理的作用，无法运用实际操作应对风险，说白了，这个风险需要被动承担。

所以在投资之前，投资人一定要针对自己所投资的基础设施领域有所了解，多做功课。

流动性风险

在选择适合自己的投资产品时，不但要将风险和收益结合起来评估，流动性指标也是重要因素。公募REITs与传统公募基金不同，它采取封闭式运作，而且封闭期很长，基本是20-99年不等。虽然上市交易后，投资者可以进行场内交易操作，但其实持有公募REITs的机构投资人通常都是抱有长期持有的目的，交易的意愿不强，所以公募REITs产品的流动性远低于股票与一般公募基金。

鉴于公募REITs的重要特征之一就是鼓励长期投资，而真正能坚持长期持有的机构投资人卖出产品的可能性比较低，这就导致二级市场换手率偏低。

价格波动风险

众所周知，公募REITs产品的收益主要来自分红，但一定要记住，既然是上市交易产品，其价格必然会随市场波动，出现折溢价。

尽管目前公募REITs的底层资产受经济环境影响较小，整体现金流比较稳定，因此价格出现暴增或暴减的几率不大，但是既然被归类为中风险、中收益这一类投资产品，就说明投资者存在损失本金的风险，这个产品并不具有固定收益。而且需要注意的是，作为超长期封闭式基金，公募REITs是不会每天公布基金净值的，它公布净值的频率是半年一次，比起每天都能看到净值的传统公募基金，投资者无法借助净值做出即时的投资判断。

除了以上利得基金君提到的风险之外，还有政策层面风险，一旦相关政策发生调整，对应的项目运营也会受到不可避免的影响。

在整个投教小课堂系列的分享中，利得基金君强调最多的就是，无论哪种投资，都收益与风险共存。尽管目前公募REITs的底层资产相对比较安全，但是随着我国公募REITs的发展逐步深入，监管对资产类目和地域的限制也可能会适当放松，届时评估底层资产风险的难度也会相应提高。熟悉交易规则，认真阅读基金合同、招募说明书等，进而进行理性投资判断，依旧是投资选择前的必要功课。

关于公募REITs的投资风险，利得基金君今天就提示到这里，下一期，我们一起了解一下首批9只公募REITs产品的具体情况。下期再会！