美国经济衰退的线索藏在房价里？“有价无市”或只是开始

一

作为整体经济分析的重要依据，美国的房地产市场表现一直备受市场的关注。周二公布的美国5月成屋销售连续第四个月出现下滑，而由于美联储利率上行会导致房贷升高，成屋销售后市可能会进一步下滑。尽管房地产的成交继续下滑，但是价格却再创新高。

（成屋销售数据来自英为财情Investing.com）

全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）周二表示，5月份经季节调整的成屋销售量折合成年率为541万套，比4月份的修正值560万套下降了约3.4%，这是该数据连续第四个月低于前一个月，此前市场分析师一致预期降幅约为4.5%。

而且，成屋销售的速度似乎很快，该协会的数据显示，上个月，成屋从上市到售出，在市场中平均仅停留了16天左右，是有记录以来的新低。

全美地产经纪商协会的首席经济学家Lawrence Yun在接受记者电话采访的时候表示，5月份的销售速度是2020年6月以来最弱的，大约和2019年的全年销售总量持平，他指出，「在经历了两年的强劲表现以后，住房销售基本上已经恢复到2019年疫情前的水平」。

更需要关注的是，5月份，成屋价格继续以两位数的同比速度增长，中位数首次超过了40万美元，为407,600美元，较去年同期上涨了14.8%，这是连续第123个月出现增长，也是有记录以来的最长连涨记录。

二

（30年抵押贷款利率走势图）

整体而言，2022年的抵押贷款利率是向上的，但是5月份的这份数据涵盖的是6月中旬这次加息75个基点以前完成的交易。房地产的一项调查显示，5月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.23%，高于4月份的4.98%，2021年全年的平均承诺利率是2.96%。此外，上周，30年期固定贷款平均利率为5.78%，更常见的抵押贷款利率更是飙升至6%左右。

Lawrence Yun直言，房贷利率上升的影响还没有完全反应在数据中，「在接下来的几个月时间里，我预计房屋销售确实会因此进一步下跌。」

与此同时，Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale也指出，短期的利率走高正在推动美国的房地产市场重置，这有助于住房供应和需求恢复平衡，但随着买卖双方因市场条件调整预期，预计今年的房屋销售将会低于去年。

Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather也表示，抵押贷款利率的突然飙升对住房体系造成了冲击，美国通胀处于40年以来的高位，抵押贷款利率可能会在一段时间里保持高位。好消息是，较低的利率水平终于不再推动房价疯狂地上涨，现有房主得以在创纪录的低利率水平持有很高净值的房屋，但是，最近想要购房的人们，则要面临将近6%的抵押贷款利率，这意味着，成屋销售的放缓可能会抑制持续到秋季。

此外，NAR的主席Leslie Rouda Smith指出，房屋购买的减少意味着更多人选择租房，而这会导致租金上涨，从而刺激更多的机构投资者去购买住宅并将其转化为租赁物业，这可能会给首次购房者带来额外的财务压力。

全美地产经纪商协会的数据也显示，上个月，首次购房者仅占到全部交易的27%，低于去年同期的31%，而且，按照5月的销售速度，现有成屋的库存需要2.6个月才能消化完毕，这也高于去年同期的2.5个月。显然，因为租金上涨，房价负担压力对他们来说已经过大。

在当下美国处于滞胀担忧的背景下，消费者对于房地产市场的看法仍然比较悲观，房利美5月进行的一项调查数据显示，仅有17%的消费者认为现在是买房的好时机，创下了2010年年中以来的新低，而去年同期有35%的受访者认同买房。

总体而言，对于利率较为敏感的美国房地产市场已经开始降温，而且，这个市场的下降恐怕还只是一个开始。